Membina Kilang di Rawang atau Serendah: Insurans Semua Risiko Kontraktor, Build-to-Suit dan Bila Insurans Kebakaran Bermula

Perkara Utama

• Insurans semua risiko kontraktor (CAR) melindungi kerja semasa dibina: struktur, bahan di tapak dan kerja sementara, daripada kebakaran, banjir, ribut, kecurian, runtuhan dan kerosakan tidak sengaja. Kebanyakan polisi CAR juga ada bahagian liabiliti pihak ketiga.
• Kontrak bangunan menentukan siapa membelinya. Borang standard di Malaysia lazimnya mewajibkan kontraktor menginsuranskan kerja atas nama bersama pemilik dan kontraktor. Minta jadual polisi sebelum kerja bermula.
• Awasi jurang serahan. CAR biasanya tamat pada siap praktikal atau serahan. Insurans kebakaran pemilik mesti bermula pada hari itu, walaupun mesin tiba beberapa minggu kemudian.
• Dalam build-to-suit, pemaju menginsuranskan bangunan sehingga serahan; penyewa menginsuranskan ubah suai, mesin dan stok, serta kerja semasa akses awal.
• Pemasangan mesin ialah risiko berasingan yang memerlukan insurans semua risiko pemasangan atau insurans pembekal.

Kebanyakan pertanyaan tanah industri yang saya terima di Rawang dan Serendah datang daripada pemilik yang mahu membina. Semakan tanah datang dahulu, seperti dalam panduan hakmilik tanah industri Serendah dan Batang Kali. Ini maklumat am, bukan nasihat insurans atau undang-undang.

Apa yang dilindungi insurans semua risiko kontraktor?

Bahagian	Apa yang dilindungi	Jurang biasa
Kerosakan material	Kerja kontrak, bahan di tapak, kerja sementara, daripada kebakaran, banjir, ribut, kecurian, runtuhan dan kerosakan tidak sengaja	Kecacatan reka bentuk atau mutu kerja itu sendiri, haus, jentera kontraktor kecuali ditambah
Liabiliti pihak ketiga	Kecederaan orang yang bukan pekerja tapak dan kerosakan harta jiran	Kecederaan pekerja kontraktor sendiri, di bawah PERKESO dan insurans majikan kontraktor

Di utara Selangor, kerja tanah di tapak bercerun boleh dihanyutkan hujan lebat dan merosakkan longkang atau jalan, dan kerja cerucuk boleh meretakkan dinding jiran. Pastikan had banjir dan pihak ketiga sepadan dengan tapak.

Siapa patut membeli CAR, pemilik atau kontraktor?

1. Kontraktor membeli, nama bersama. Paling biasa. Semak jadual, nilai, tempoh dan nama anda.
2. Pemilik membeli. Kontrak mesti menyatakannya dan harga kontraktor tidak patut termasuk insurans.
3. Kepentingan bank. Jika projek dibiayai, bank mungkin mahu kepentingannya dicatat dalam polisi.

Minta jadual polisi, nilai diinsuranskan (sekurang-kurangnya jumlah kontrak), tempoh termasuk perlindungan penyelenggaraan, eksses dan had pihak ketiga. Nota Lulu Loke tentang semua risiko kontraktor dan liabiliti awam menerangkan kedua-duanya.

Siapa bertanggungjawab jika seseorang cedera di tapak?

Pekerja tapak ialah tanggungjawab kontraktor sebagai majikan: pekerja tempatan dan asing dilindungi PERKESO; lihat nota Lulu tentang pampasan pekerja. Pelawat, jiran atau orang awam yang cedera, atau harta jiran yang rosak, jatuh di bawah bahagian pihak ketiga CAR atau polisi liabiliti awam kontraktor.

Bila insurans kebakaran pemilik bermula?

CAR biasanya tamat pada siap praktikal atau serahan. Dari saat itu bangunan perlu diinsuranskan oleh anda, walaupun CCC belum dikeluarkan, TNB belum menghidupkan pencawang atau mesin masih dalam penghantaran. Aturkan insurans kebakaran bangunan bermula pada tarikh serahan, pada kos bina semula, dengan banjir jika perlu. Panduan insurans kebakaran kilang FactoryHub menerangkan cara menetapkan nilai.

Penghantaran dan pemasangan mesin

Tanya pembekal bila hak milik dan risiko berpindah kepada anda. Jika semasa penghantaran, anda perlukan perlindungan semasa pemasangan: insurans semua risiko pemasangan (EAR) untuk pemasangan besar, atau tambah mesin ke polisi kebakaran sebaik perlindungan bangunan bermula. Rasuk dan landasan kren yang sebahagian daripada kerja bangunan patut berada dalam CAR sehingga serahan.

Build-to-suit: siapa insuranskan apa?

Peringkat	Bangunan	Ubah suai dan mesin anda
Pembinaan	Pemaju (CAR pemaju)	Belum di tapak
Akses awal untuk ubah suai	Pemaju, biasanya masih CAR	Anda, serta CAR kontraktor ubah suai anda
Selepas serahan, semasa sewaan	Biasanya tuan rumah, kadang-kadang dicaj semula kepada anda	Anda
Selepas opsyen beli dilaksanakan	Anda	Anda

Tulis tarikh serahan, kewajipan insurans dan apa berlaku jika bangunan rosak sebelum serahan dalam perjanjian untuk pajakan.

Senarai semak sebelum kerja cerucuk bermula

1. Jadual polisi CAR atas nama bersama, nilai sekurang-kurangnya jumlah kontrak.
2. Had pihak ketiga yang sesuai dengan jiran: kilang sedia ada, jalan utama, rizab sungai.
3. Banjir dan ribut termasuk, dengan eksses bertulis.
4. Kepentingan bank dicatat jika dibiayai.
5. Insurans kebakaran bangunan bermula pada tarikh serahan.
6. Perlindungan mesin dari tarikh penghantaran.

Apabila saya menunjukkan kilang untuk dijual di utara Selangor di sebelah tanah, saya bandingkan kos dan masa membina, termasuk perlindungan ini, dengan membeli unit siap.

Jika anda menimbang tanah di Rawang atau Serendah berbanding kilang siap, WhatsApp Jason Low di +60 12-288 1834. Untuk sebut harga CAR atau insurans kebakaran, anda boleh bertanya Lulu Loke atau syarikat insurans anda.