在万挠、士毛月自建工厂：工程全险（CAR）、Build-to-Suit 和火险什么时候开始

要点

• 工程全险（Contractor's All Risk，CAR） 保的是兴建中的工程：结构、工地上的材料和临时工程，保火灾、水灾、暴风、失窃、倒塌和意外损坏。大部分 CAR 还附有第三方责任保障。
• 由谁买，看建筑合约。 马来西亚常用的标准合约，一般规定承包商以业主和承包商联名为工程投保。开工前就要看保单明细，不是出事后才找。
• 注意交付那天的空档。 CAR 通常在实际完工或交付时结束，业主的火险必须当天生效，就算机器几个星期后才到。
• Build-to-Suit 的情况，交付前由发展商保建筑；租客保自己的装修、机器和存货，以及提早进场装修期间做的工程。
• 机器安装是另一种风险。 从机器送到工地到试车完成，要有安装工程全险，或供应商自己的保险。

我接到的工业地询问，万挠（Rawang）和士毛月（Serendah）的买家多数是打算自己起厂。先要查地，这部分我在士毛月与峇冬加里工业地地契指南里写过。兴建期间的保险，是业主最少问、出了事最后悔的一环。以下是一般资料，不是保险或法律意见，一切以建筑合约和保单条款为准。

工程全险（CAR）保什么？

CAR 一般分两部分：

部分	保什么	常见不保的
物质损失	合约工程、工地材料、临时工程，保火灾、水灾、暴风、失窃、倒塌和意外损坏	设计或施工本身的缺陷、自然损耗、承包商自己的机械（除非加保）
第三方责任	非工地工人的第三者受伤，以及邻居财物损坏	承包商自己工人受伤，这属于 PERKESO 和承包商自己的雇主保险

在雪兰莪北部起厂，有两种风险特别常见：斜坡地或刚开发的地做土方，大雨会冲坏排水沟或马路；打桩或挖地基可能震裂邻居的墙。这两种正是 CAR 要处理的，所以要确认水灾保障和第三方责任额度配合工地情况。

CAR 由业主买还是承包商买？

看合约。实际上有三种情况：

1. 承包商买、联名投保。 最常见。承包商按合约总额投保 CAR，写上业主和承包商的名字。你要做的是检查保单明细、保额、保期，以及上面有没有你的名字。
2. 业主自己买。 有些业主想自己控制保单，尤其是大工程、好几个承包商的时候。这时合约要写明，承包商的报价也不应包含保险费。
3. 银行的权益。 如果工程有银行贷款，银行可能要求在保单上注明银行权益，出单前先问银行。

要承包商提供：保单明细、保额（至少等于合约总额，加上你自己提供的材料）、保期（包括保修期保障）、每次索赔的自付额、第三方责任额度。Lulu Loke 关于工程全险和公共责任险的说明用浅白的话解释了这两种保障。

工地有人受伤，谁负责？

工地工人由承包商作为雇主负责：本地和外籍工人都受 PERKESO 保障，承包商也可能另外买雇主保险，见 Lulu 关于劳工赔偿保险的说明。访客、邻居或路人受伤，或邻居财物受损，就属于 CAR 的第三方责任部分，或承包商的公共责任险。作为业主，不要让自己的员工或客户未经承包商同意、未做安全简报就进工地。

业主的火险从哪天开始？

这是最容易出事的空档。CAR 通常在 实际完工（practical completion） 或 交付 时结束，以合约和保单写的为准。从那一刻起，建筑就要由你自己保，就算：

• CCC 还没发出，
• TNB 还没给变电站通电，
• 机器还在船上。

建筑火险要安排在交付当天生效，按 重建费 投保，工地需要的话加上水灾。交付后的保修期内，承包商的保修期保障只保承包商的维修工程，不保建筑本身的火灾。保额怎样定、银行火险为什么可能不够，可看 FactoryHub 的工厂火险指南。

机器运送和安装

生产线、天车和空压机从卸货那天起就有风险。先问供应商，物权和风险什么时候转给你。如果是送货时就转，安装期间要有保障：大型安装可以买安装工程全险（EAR），或者建筑火险生效后把机器加进火险。属于建筑工程一部分的天车梁和轨道，在交付前应该包括在 CAR 里。

Build-to-Suit：谁保什么？

Build-to-Suit 是发展商在自己的地上按你的规格起厂，你来租，有时附带购买权。

阶段	建筑	你的装修和机器
兴建期间	发展商（它的 CAR）	还没进场
提早进场装修	发展商，通常仍在 CAR 下	你，另加你的装修承包商的 CAR
交付后、租约期间	一般是业主，有时向你收回保费，全维修租约则由你保	你
行使购买权之后	你，从买卖完成起	你

交付日期、双方的保险责任，以及交付前建筑受损怎么办，都要写进租赁协议（agreement for lease）。如果兴建期间出事导致延迟交付，协议要写明免租期或完工日期会不会顺延。

打桩机进场前的清单

1. 联名的 CAR 保单明细，保额至少等于合约总额。
2. 第三方责任额度要配合周边：现有工厂、大马路、河流保留地。
3. 包括水灾和暴风，自付额要有书面说明。
4. 有贷款的话，注明银行权益。
5. 建筑火险安排在交付当天生效。
6. 机器从送到那天起有保障。

我帮业主比较雪兰莪北部出售的工厂和工业地时，会把自己起厂的成本和时间，包括这些保险，和直接买现成厂房放在一起比。FactoryHub 的Build-to-Suit 还是现成厂房比较也可以参考。

如果你在万挠或士毛月的地和现成厂房之间犹豫，WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。CAR 或火险报价，可以问 Lulu Loke 或你原本的保险公司。