Kilang Freehold vs Leasehold di Shah Alam dan Rawang: Apa Bezanya untuk Pembeli

Perkara Utama

• Freehold bermaksud hakmilik tiada tarikh tamat; leasehold (pajakan) bermaksud tanah diberi milik oleh kerajaan negeri untuk tempoh tertentu, biasanya sehingga 99 tahun. Di bawah seksyen 76 Kanun Tanah Negara, tanah kerajaan diberi milik untuk tempoh tidak melebihi 99 tahun, dan secara selama-lamanya hanya untuk tujuan awam atau keadaan khas (jawapan bertulis Dewan Negeri Selangor, 2023).
• Pembaharuan pajakan tanah industri di Selangor dikenakan premium penuh. Kadar negeri untuk tanah industri ialah ¾ x 1/100 x nilaian tanah yang diluluskan x 99 tahun x luas (jawapan lisan Dewan Negeri Selangor, 2014). Skim RM1,000 dan RM5,000 hanya untuk rumah kediaman.
• Banyak hakmilik pajakan industri ada sekatan kepentingan, jadi kebenaran pindahmilik (consent) perlu dahulu. Di Selangor permohonan dibuat melalui e-Tanah, dan bahagian Pentadbir Tanah mengambil 14 hari bekerja jika dokumen lengkap (Soalan Lazim PTG Selangor).
• Pegangan tanah sahaja tidak menentukan harga. Dalam urus niaga berdaftar JPPH, median harga kilang pajakan di Shah Alam lebih tinggi daripada kilang freehold, manakala di Rawang dan Kundang sebaliknya.
• Baki tempoh pajakan lebih penting daripada perkataan "leasehold". Kilang dengan baki 80 tahun dan kilang dengan baki 25 tahun ialah dua pembelian yang sangat berbeza.

Apakah beza kilang freehold dan leasehold?

Kilang freehold berada di atas tanah yang dipegang selama-lamanya: pemilik menyimpannya sehingga dia menjual, dan tiada tarikh tanah kembali kepada kerajaan negeri. Kilang leasehold berada di atas tanah pajakan untuk tempoh tertentu. Apabila tempoh tamat, tanah kembali kepada negeri kecuali pajakan diperbaharui.

Asas undang-undangnya sama di seluruh Selangor. Seksyen 76 Kanun Tanah Negara mengehadkan pemberimilikan kepada tempoh tidak melebihi 99 tahun, dan pegangan selama-lamanya hanya jika tanah untuk tujuan awam atau Pihak Berkuasa Negeri berpuas hati ada keadaan khas (jawapan bertulis No. 332, 2023).

Dalam operasi harian, penyewa atau pemilik yang menggunakan kilang tidak akan rasa bezanya. Cukai tanah dibayar sama, lesen majlis sama. Perbezaan muncul pada tiga masa: ketika membeli, ketika meminjam dari bank, dan ketika baki pajakan semakin pendek.

Bagaimana nak semak kilang itu freehold atau leasehold?

Jangan bergantung pada iklan. Jawapannya hanya pada geran, dan satu taman perindustrian boleh ada kedua-duanya. Di halaman HICOM Glenmarie, unit yang disenaraikan semuanya freehold, tetapi pegangan ditentukan hakmilik demi hakmilik.

Apabila Jason menyediakan senarai pendek di Shah Alam atau Rawang, dia meminta salinan hakmilik daripada pihak penjual dan kemudian membuat carian rasmi terkini. Dari hakmilik dia catat:

1. Pegangan: "Selama-lamanya" atau "Pajakan" dengan tarikh tamat. Kira baki tahun dari hari ini.
2. Kategori kegunaan tanah dan syarat nyata: mesti industri (Perusahaan atau Industri). Jika tidak, baca panduan Jason tentang tukar syarat tanah industri.
3. Sekatan kepentingan: sama ada tanah tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran negeri.
4. Bebanan: gadaian, kaveat atau pajakan yang sudah didaftarkan.

Carian rasmi di Selangor sah selama satu bulan dari tarikh dikeluarkan (Soalan Lazim PTG Selangor), jadi peguam akan membuat carian baharu hampir dengan tarikh tandatangan.

Apa maksud kebenaran negeri bila membeli kilang leasehold?

Hanya hakmilik yang ada sekatan kepentingan perlu kebenaran pindahmilik, tetapi banyak hakmilik pajakan industri memang ada syarat ini. PTG Selangor menyatakan bahawa mulai 26 Oktober 2024, semua permohonan kebenaran dibuat sepenuhnya melalui sistem e-Tanah, termasuk bayaran, kuiri dan surat keputusan (Soalan Lazim PTG Selangor).

Laluan kebenaran	Tempoh proses menurut PTG Selangor
Bidang kuasa Pentadbir Tanah	14 hari bekerja, dokumen lengkap
Bidang kuasa Menteri Besar	14 hari bekerja di Pejabat Tanah Daerah dan 14 hari bekerja di PTG Selangor sebelum keputusan
Tempoh sah surat kebenaran	3 tahun dari tarikh kelulusan

Cukai tanah wajib dijelaskan sebelum permohonan dibuat, jadi minta resit terkini daripada penjual. Pembeli yang merupakan kepentingan asing pula perlu kelulusan negeri di bawah seksyen 433B. Syarikat tersenarai juga melalui langkah ini: apabila Chin Hin Group Property bersetuju membeli hartanah industri pajakan di Selangor Science Park 1, ia menyatakan penyempurnaan tertakluk kepada kebenaran negeri untuk pindahmilik dan gadaian tanah (The Edge). Masukkan tempoh ini dalam tarikh penyempurnaan perjanjian jual beli.

Apa berlaku bila pajakan tanah industri di Selangor tamat?

Pemilik boleh memohon melanjutkan pajakan. Kerajaan negeri menyatakan tempoh pelanjutan bagi pajakan yang tamat ialah 99 tahun, atau bergantung kepada kegunaan yang dipohon, dan premium tanah industri ialah ¾ x 1/100 x nilaian tanah yang diluluskan x 99 tahun x luas mengikut Kaedah Tanah Selangor 2003 (jawapan lisan No. 173, 2014). Oleh kerana formula ini menggunakan nilai dan luas tanah, lot kilang yang besar di kawasan bernilai tinggi membawa premium yang besar.

Skim murah yang sering disebut tidak meliputi kilang. Skim premium nominal RM1,000 hanya untuk rumah kediaman hakmilik individu (jawapan bertulis, 2023), dan The Star melaporkan skim kediaman RM5,000 tidak ditawarkan untuk kegunaan perniagaan (The Star, September 2025).

Boleh tukar leasehold kepada freehold? Ia bukan permohonan biasa. Jawapan 2023 yang sama mencatatkan tiada kelulusan penukaran hakmilik pajakan kepada hakmilik kekal di kawasan DUN Taman Medan. Nilaikan kilang pajakan sebagai kilang pajakan.

Adakah kilang leasehold lebih murah daripada freehold?

Tidak semestinya. Urus niaga berdaftar JPPH yang dikumpul FactoryHub (bulan terkini Ogos 2026) menunjukkan:

• Shah Alam: median harga kilang freehold RM3.36 juta (136 urus niaga) berbanding leasehold RM5.92 juta (22 urus niaga); jurang ini bercampur faktor lokasi, saiz dan jenis, bukan pegangan sahaja (harga urus niaga Shah Alam).
• Rawang dan Kundang: median harga kilang freehold RM4.1 juta (165 urus niaga) berbanding leasehold RM3.51 juta (24 urus niaga) (harga urus niaga Rawang dan Kundang).

Bandingkan yang serupa: taman yang sama, jenis kilang yang sama, saiz tanah hampir sama, kemudian tanya berapa diskaun yang wajar untuk baki pajakan.

Apa yang perlu ditanya sebelum bayar deposit?

• Berapa tahun baki pajakan hari ini, dan berapa yang tinggal bila pinjaman anda selesai?
• Adakah hakmilik ada sekatan kepentingan, dan siapa memohon serta membayar fi kebenaran?
• Adakah cukai tanah sudah dijelaskan?
• Adakah bank anda sanggup membiayai baki tempoh itu? Tanya bank terus dengan salinan hakmilik.
• Adakah harga mengambil kira premium pembaharuan pada masa depan?
• Berapa yuran guaman dan duti setem? Gunakan kalkulator yuran guaman dan duti setem FactoryHub.

Lihat unit semasa di halaman kilang untuk dijual di Shah Alam dan halaman kawasan Rawang.

Jika anda sedang menimbang kilang freehold dan leasehold di Shah Alam atau Rawang, WhatsApp Jason Low, Ejen Hartanah Percubaan PEA 1478 dengan CID Realtors, di +60 12-288 1834.