Duti Setem Kilang dan Tanah Industri 2026: Cara Kira, dengan Contoh di Rawang, Serendah dan Shah Alam

Perkara Utama

• Duti setem bagi pembelian kilang atau tanah industri dikenakan pada surat cara pindah milik (Borang 14A, atau MOT) pada kadar berperingkat 1%, 2%, 3% dan 4%. Asasnya ialah harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi (Akta Setem 1949, Butiran 32(a)).
• Bagi nilai melebihi RM1 juta, cara semak cepat ialah 4% daripada nilai tolak RM16,000. Pada harga median kilang berkembar berdaftar JPPH di Rawang dan Kundang, RM4.3 juta, duti setemnya RM156,000.
• Perjanjian pinjaman bank menambah 0.5% daripada jumlah pinjaman (RM5 bagi setiap RM1,000), dengan skala lebih rendah untuk perusahaan kecil dan sederhana.
• Syarikat asing, bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap membayar kadar rata 4% bagi kilang atau tanah industri. Kadar 8% mulai 1 Januari 2026 hanya untuk harta kediaman (PwC Malaysian Tax Booklet).
• Duti mesti dibayar dalam 30 hari selepas dokumen ditandatangani, dan pindah milik hartanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH masuk taksiran sendiri pada 1 Januari 2027 (LHDN, STSDS).

Bagaimana duti setem dikira apabila membeli kilang?

Duti setem dikenakan pada dokumen, bukan pada urus niaga. Bagi pembelian kilang, gudang atau tanah industri, ada tiga dokumen: perjanjian jual beli (SPA), surat cara pindah milik (Borang 14A) dan, jika meminjam, perjanjian pinjaman serta gadaian. SPA bagi tanah biasanya hanya dikenakan duti tetap RM10 di bawah Butiran 4 Jadual Pertama, jadi jumlah besar jatuh pada pindah milik (Akta Setem 1949).

Pindah milik dikira di bawah Butiran 32(a) bagi setiap RM100 atau sebahagiannya, atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi:

Bahagian nilai	Kadar	Duti bagi bahagian itu
RM100,000 pertama	1%	RM1,000
RM100,001 hingga RM500,000	2%	hingga RM8,000
RM500,001 hingga RM1,000,000	3%	hingga RM15,000
Melebihi RM1,000,000	4%	4% daripada bahagian melebihi RM1 juta

Duti atas RM1 juta pertama sentiasa RM24,000. Selebihnya, darab nilai penuh dengan 4% dan tolak RM16,000. Kilang bernilai RM2 juta membayar RM80,000 tolak RM16,000, iaitu RM64,000. Setiap kadar hanya dikenakan pada bahagian nilai dalam julatnya.

Skala ini sama bagi kilang teres, kilang sesebuah, gudang atau tanah kosong industri, kerana ia mengikut nilai, bukan jenis bangunan. Pembeli yang membayar: Jadual Ketiga Akta menetapkan penerima pindah milik sebagai pihak yang bertanggungjawab.

Berapa duti setem kilang di Rawang, Serendah dan Shah Alam?

Jadual ini menggunakan harga median berdaftar JPPH bagi 24 bulan hingga Ogos 2026, seperti yang dihimpunkan di halaman transaksi industri FactoryHub. Ini median urus niaga yang direkodkan setakat ini, bukan semua unit yang dijual, dan duti yang ditunjukkan ialah untuk pembeli Malaysia tanpa pengecualian.

Median berdaftar JPPH, 24 bulan hingga Ogos 2026	Harga median	Duti setem pindah milik
Kilang teres Serendah	RM245,000	RM3,900
Kilang teres Rawang dan Kundang	RM670,000	RM14,100
Kilang teres Shah Alam	RM1.13 juta	RM29,200
Tanah industri Rawang dan Kundang	RM2.6 juta	RM88,000
Kilang berkembar Rawang dan Kundang	RM4.3 juta	RM156,000
Kilang berkembar Shah Alam	RM5.92 juta	RM220,800

Dua perkara yang saya jelaskan kepada pembeli: harga sekaki persegi berdaftar di halaman tersebut adalah bagi keluasan tanah, jadi anda perlu tahu saiz lot dahulu; dan selepas RM1 juta, setiap RM100,000 tambahan menambah RM4,000 duti. Untuk kawasan itu sendiri, lihat halaman Rawang, Serendah dan kilang untuk dijual di Shah Alam.

Berapa duti setem perjanjian pinjaman kilang?

Butiran 27(a) mengenakan RM5 bagi setiap RM1,000 pinjaman, iaitu 0.5%, ke atas dokumen pinjaman atau gadaian utama. Pinjaman kilang RM3 juta membayar RM15,000, dan peminjam yang bertanggungjawab.

Pengeluar yang menepati takrif perusahaan kecil dan sederhana dalam Akta, iaitu jualan tahunan tidak melebihi RM50 juta atau pekerja sepenuh masa tidak melebihi 200 orang, membayar RM0.50 bagi setiap RM1,000 atas RM250,000 pertama jumlah pinjaman dalam satu tahun kalendar, RM2.50 bagi setiap RM1,000 seterusnya hingga RM1,000,000, dan RM5 selepas itu. Bagi pinjaman RM3 juta yang sama, dutinya RM12,000, bukan RM15,000. Tanya peguam bank sama ada syarikat anda layak sebelum dokumen disetem. Untuk yuran guaman pula, gunakan kalkulator yuran guaman dan duti setem FactoryHub.

Apa berlaku jika harga lebih rendah daripada nilai pasaran?

Duti dikira atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi. Pejabat Duti Setem LHDN merujuk borang pindah milik kepada JPPH, yang melaporkan nilai pasaran dalam satu hari bekerja bagi kes standard dan lima hari bekerja bagi kes bukan standard, dan LHDN mengenakan duti berdasarkan nilai itu (JPPH).

Contohnya, jika kilang dijual pada RM3.5 juta tetapi dinilai RM4.3 juta, dutinya RM156,000, bukan RM124,000. Ini sering berlaku dalam jualan antara pihak berkaitan atau oleh penjual yang perlukan wang segera. Seksyen 38A memberi 30 hari dari tarikh taksiran untuk mengemukakan notis bantahan bertulis, dan bantahan atas penilaian dihantar ke Pejabat Duti Setem dengan salinan kepada JPPH. Pada Januari 2026, firma guaman Allen & Gledhill melaporkan keputusan Mahkamah Tinggi dalam kes Lagenda Mersing Sdn Bhd lawan Pemungut Duti Setem bahawa Pemungut tidak wajib menerima penilaian JPPH secara automatik (Allen & Gledhill). Simpan laporan penilaian dan rekod jualan berhampiran anda sendiri.

Bila perlu dibayar, dan apa berubah dengan taksiran sendiri?

Surat cara yang ditandatangani di Malaysia mesti disetem dalam 30 hari. Penalti lewat ialah RM50 atau 10% daripada duti yang tidak dibayar, mana lebih tinggi, jika dalam tiga bulan selepas tarikh akhir, dan RM100 atau 20% selepas itu (LHDN, penalti duti setem). Pejabat tanah tidak akan mendaftar pindah milik yang belum disetem.

Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) dilaksanakan dalam tiga fasa: Fasa 1 pada 1 Januari 2026 bagi sewa dan pajakan, sekuriti (pinjaman) dan penyeteman am; Fasa 2 pada 1 Januari 2027 bagi pindah milik hartanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH; Fasa 3 pada 1 Januari 2028 bagi surat cara lain (LHDN). Pembayar duti memfailkan borang di MyTax, mengira dan membayar duti, serta menyimpan rekod selama tujuh tahun. Pemungut boleh membuat taksiran tambahan dalam lima tahun, dan penyata tidak betul yang bukan dengan suci hati boleh didenda RM1,000 hingga RM10,000 serta penalti khas sama dengan duti yang tidak dibayar (Rahmat Lim & Partners).

Adakah syarikat atau pembeli asing membayar kadar berbeza?

Syarikat Malaysia membayar skala 1% hingga 4% yang sama. Syarikat asing, bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap membayar kadar rata 4% bagi harta selain kediaman sejak 1 Januari 2024, dan 8% bagi kediaman sejak 1 Januari 2026 (PwC). Bagi kilang berkembar RM4.3 juta di Rawang, itu RM172,000 berbanding RM156,000. Jika syarikat pembeli diperbadankan di Malaysia tetapi dimiliki pemegang saham asing, tanya peguam kadar mana yang terpakai sebelum menandatangani.

• Tentukan nama pembeli sebelum menandatangani. Memindahkan kilang dari nama sendiri ke Sdn Bhd kemudian ialah pindah milik baharu, dan seksyen 16 mengenakan duti seperti jualan atas nilai pasaran walaupun tiada harga sebenar dibayar. Pelepasan seksyen 15A hanya untuk pindah milik antara syarikat yang berkaitan sekurang-kurangnya 90%, dengan syarat tertentu selama tiga tahun.
• Pengecualian rumah pertama tidak terpakai untuk kilang. Ia hanya untuk rumah kediaman pertama warganegara Malaysia bernilai tidak melebihi RM500,000 (PwC).

Untuk soal pegangan tanah seperti kebenaran negeri, lihat panduan kilang freehold vs leasehold, dan untuk kos tahunan, panduan cukai tanah Selangor.

Berapa duti setem perjanjian sewa kilang?

Sejak 1 Januari 2025, sewa dikenakan bagi setiap RM250 sewa tahunan: RM1 bagi tempoh hingga setahun, RM3 bagi lebih setahun hingga tiga tahun, RM5 bagi lebih tiga hingga lima tahun, dan RM7 melebihi lima tahun (Rahmat Lim & Partners). Penyewa membayar duti salinan asal, tuan rumah membayar salinan pendua. Pada sewa median berdaftar JPPH kilang teres Shah Alam, RM4,400 sebulan untuk dua tahun, sewa tahunan RM52,800 ialah 212 unit RM250, jadi dutinya RM636. Semak juga senarai semak menyewa kilang di Rawang.

Jika anda sedang menilai kilang atau tanah industri di Rawang, Serendah atau Shah Alam dan mahu duti setem dimasukkan ke dalam kos penuh sebelum menandatangani, WhatsApp Jason Low, Probationary Estate Agent PEA 1478, CID Realtors, di +60 12-288 1834.