Taman Perindustrian Subang Utama, Seksyen 22 Shah Alam: Lokasi, Majlis dan Perkara Perlu Disemak Sebelum Beli atau Sewa Kilang

Perkara Utama

• Taman Perindustrian Subang Utama terletak di Seksyen 22, Shah Alam (poskod 40300), di bawah Majlis Bandaraya Shah Alam (MBSA). Walaupun namanya begitu, ia bukan di Subang Jaya.
• Senarai kawasan perindustrian Dewan Negeri Selangor 2025 tidak menggunakan nama Subang Utama. Ia mencatatkan Taman Perindustrian Lion, Seksyen 22, dan alamat rasmi syarikat memakai kedua-dua nama pada jalan yang sama.
• Pegangan tanah tidak seragam. Laporan tahunan Mapletree menunjukkan satu hab logistik Seksyen 22 atas pajakan 99 tahun dan satu lagi pegangan bebas, jadi semak setiap hakmilik.
• Halaman cukai taksiran MBSA menyenaraikan kadar perindustrian 7.00% nilai tahunan bagi bangunan dan 5.50% bagi tanah kosong. Tempoh bayaran tamat pada 28 Februari dan 31 Ogos.
• Persiaran Jubli Perak, jalan utama ke Seksyen 22, antara empat laluan Shah Alam yang ditutup akibat air naik pada 24 November 2025. Tanya sejarah banjir dan cuba laluan lori anda.

Di mana Taman Perindustrian Subang Utama, dan adakah ia di Subang Jaya?

Ia di Seksyen 22, Shah Alam. Alamat yang diterbitkan seperti Nippon Paint di Jalan SU 4 dan Panasonic di Jalan Puchong memakai poskod 40300 Shah Alam. Profil Lion Industrial Park dan Subang Utama di FactoryHub menamakan Persiaran Jubli Perak, Jalan Puchong dan Persiaran Tengku Ampuan sebagai jalan utama. Untuk peta, daftar pindah milik di sebalik profil itu meletakkan lot Seksyen 22 berhampiran 3.047, 101.543 dan lot Lion Industrial Park berhampiran 3.044, 101.541.

Perkataan "Subang" itulah punca kekeliruan. Ada iklan dalam talian meletakkan estet ini di bawah Subang Jaya, sedangkan beberapa estet bernama hampir sama berada di bawah majlis lain:

Estet	Lokasi	Majlis
Taman Perindustrian Subang Utama dan Lion, Seksyen 22	Shah Alam, 40300	MBSA
Lion Industrial Park, sebelah Seksyen 26	Shah Alam, 40400	MBSA
UEP dan Taman Perindustrian Subang (Sungai Penaga)	Subang Jaya, 47600 hingga 47630	Majlis Bandaraya Subang Jaya
Subang Hi-Tech	Batu Tiga, di Lebuhraya Persekutuan	Majlis Bandaraya Subang Jaya

Majlis menentukan bil cukai taksiran, lesen premis dan fail perancangan, jadi sahkan melalui hakmilik dan bil cukai, bukan tajuk iklan. Satu lagi perangkap: nama Lion juga dipakai untuk Lion Industrial Park yang berasingan di Beranang, Hulu Langat.

Kenapa alamat menyebut Lion Industrial Park, Jalan SU atau Jalan Puchong?

Kerana satu rangkaian jalan membawa dua nama estet. Jawapan negeri tahun 2016 menyenaraikan Lion Industrial Park di Seksyen 22 dan Seksyen 26, manakala senarai 2025 hanya menunjukkan Taman Perindustrian Lion, Seksyen 22. Alamat syarikat sendiri membuktikan pertindihan ini:

Syarikat	Alamat diterbitkan	Aktiviti
Automotive Industries	Lot 9, Jalan Puchong, Section 22, Lion Industrial Park. Kilang 2: Jalan Subang Utama 2, Section 22	Bahagian badan dan casis
Panasonic Appliances Air-Conditioning Malaysia	No 17, Jalan Puchong, Taman Perindustrian Subang Utama, Seksyen 22	Pembuatan penghawa dingin
Pusat logistik Panasonic Malaysia	Lot PT 324, Lion Industrial Park, Jalan SU 8, Phase II, Seksyen 22	Pengedaran
Nippon Paint (Malaysia)	Lot I-17, Taman Perindustrian Subang Utama, Jalan SU 4	Cat
KJ Can (Selangor)	Lot 19, Jalan SU 4, Taman Perindustrian Subang Utama, Seksyen 22	Tin dan komponen
G-Force, Mapletree Logistics Trust	Jalan SU 6A, Persiaran Tengku Ampuan, Lion Industrial Park, Section 26, 40400	Logistik

Jalan Puchong muncul di bawah kedua-dua nama, begitu juga jalan-jalan SU. Jalan Puchong ini ialah jalan dalam Seksyen 22, bukan bandar Puchong. Secara praktikal, buat carian rasmi tanah menggunakan nombor lot dan hakmilik, bukan nama estet. Daftar JPPH juga memisahkan kawasan ini mengikut mukim, iaitu Seksyen 22 di bawah Shah Alam dan Lion Industrial Park di bawah Baru HICOM, jadi hakmilik mungkin berbeza daripada bunyi iklan.

Jenis kilang apa yang tercatat di sini?

Daftar tidak mempunyai entri berasingan bernama Subang Utama. Profil FactoryHub menunjukkan nama-nama ini, berdasarkan pindah milik berdaftar JPPH sejak 2010. Satu lot dikira sekali dan hanya lot yang bertukar tangan dikira, jadi ini panduan campuran jenis, bukan kiraan penuh.

Nama dalam daftar	Lot tercatat	Lot 20,000 kaki persegi ke atas	Plot biasa	Jenis
Seksyen 22 Shah Alam	27	8	8,700 kaki persegi	Kilang teres, berkembar dan sesebuah
Lion Industrial Park Shah Alam	10	6	32,400 kaki persegi	Kebanyakan sesebuah, sebahagian teres
Gravitas Seksyen 22	7	0	2,800 kaki persegi	Kilang teres

Bangunan logistik yang lebih besar turut berada di seksyen sama, termasuk Mapletree Logistics Hub Shah Alam dan Mapletree Logistics Hub Jubli.

Berapa harga dan sewa kilang di sekitar Subang Utama?

Tiada median berdaftar khusus untuk Subang Utama, jadi gunakan transaksi berdaftar JPPH bagi Shah Alam secara keseluruhan sebagai gambaran, untuk 24 bulan hingga Ogos 2026. Ini rekod yang ada setakat ini, bukan semua urus niaga. Harga psf ialah bagi setiap kaki persegi tanah.

Jenis	Urus niaga tercatat	Harga median	Julat biasa	RM psf tanah
Kilang teres	70	RM1.13 juta	RM840,000 hingga RM1.79 juta	RM484
Kilang berkembar	66	RM5.92 juta	RM4.62 juta hingga RM7.14 juta	RM514
Kilang sesebuah	20	RM16 juta	RM13.61 juta hingga RM36.2 juta	RM335
Tanah industri	6	RM20.77 juta	RM19.94 juta hingga RM36.1 juta	RM210

Sebanyak 119 penyewaan kilang berdaftar menunjukkan sewa median RM1.71 psf sebulan dengan tempoh biasa 24 bulan. Mengikut jenis, kilang teres RM1.79 psf sebulan, berkembar RM2.12 psf sebulan dan sesebuah RM1.50 psf sebulan. Kilang pegangan bebas mencatat median RM3.36 juta (136 urus niaga) berbanding RM5.92 juta bagi pajakan (22 urus niaga), tetapi jurang itu mencampurkan lokasi, saiz dan jenis, bukan pegangan semata-mata. Angka "Subang" yang berasingan meliputi estet seperti Sungai Penaga, jadi jangan anggap ia harga estet ini.

Berapa caj MBSA dan lesen apa yang diperlukan?

Halaman cukai taksiran MBSA menetapkan nilai tahunan sebagai anggaran sewa kasar sebulan didarab 12, atau 10% nilai pasaran bagi tanah kosong. Kadar perindustrian yang disenaraikan ialah 7.00% bagi bangunan dan 5.50% bagi tanah kosong. Halaman itu menyatakan kadar ini diluluskan bagi tahun 2014 dan contoh pengiraannya memakai kadar kediaman yang berbeza, jadi ambil kadar daripada bil semasa.

Sebagai ilustrasi sahaja: jika anggaran sewa majlis sama dengan median berkembar berdaftar RM17,300 sebulan, nilai tahunan ialah RM207,600 dan cukai RM14,532 setahun, atau RM7,266 sepenggal. Majlis menetapkan angkanya sendiri.

Tempoh bayaran ialah 1 Januari hingga 28 Februari dan 1 Julai hingga 31 Ogos. Selepas itu MBSA boleh mengeluarkan notis Borang E dengan denda RM20 dan tempoh 15 hari, kemudian waran Borang F sebanyak 4% daripada tunggakan, diikuti penyitaan dan penjualan harta alih. Pembeli patut mendapatkan penyata tunggakan sebelum penyelesaian, dan penyewa patut menyemak siapa yang membayar dalam perjanjian sewa. Cukai tanah ialah caj negeri yang berasingan, dihuraikan dalam panduan cukai tanah.

Untuk beroperasi, Lesen Komposit MBSA menggabungkan lesen premis dan lesen papan iklan, dengan bayaran proses RM100 bagi permohonan perindustrian. Untuk perancangan, rancangan yang diwartakan ialah Rancangan Tempatan MBSA 2035 (Penggantian), Warta No. 2642 bertarikh 7 Julai 2022. Satu bab draf rancangan itu meletakkan Taman Perindustrian Subang Utama dan Kawasan Perindustrian Ampuan Lion di bawah kategori industri sederhana dan berat. Ia hanya draf, jadi semak rancangan yang diwartakan dan kebenaran merancang lot anda. Istilahnya ada dalam panduan industri ringan, sederhana dan berat oleh Ms Teh.

Bagaimana lori masuk, dan adakah kawasan ini banjir?

Lebuhraya Kemuning-Shah Alam (LKSA) mempunyai persimpangan di Bulatan Jubli Perak. Prolintas menyifatkannya sebagai laluan 14.7 km dari KESAS di Kota Kemuning ke Lebuhraya Persekutuan, dengan plaza tol di Alam Impian dan Sri Muda. Profil FactoryHub menganggarkan estet ini kira-kira 18 km dari Northport dan 37 km dari KLIA dalam garis lurus. Jarak jalan lebih jauh, jadi pandu laluan sebenar dengan kelas lori anda pada waktu pertukaran syif.

Banjir memang perlu disemak di sini. Pada 24 November 2025, Sinar Harian melaporkan Persiaran Jubli Perak dan Persiaran Perusahaan antara empat laluan yang ditutup, dan FMT melaporkan MBSA menamakan Persiaran Jubli Perak antara kawasan terjejas serta menutup Jalan Batu Tiga Lama menghala ke Taman Mesra. Pada Disember 2021, Utusan melaporkan banjir lebih meluas di Shah Alam yang memutuskan Lebuhraya Persekutuan, NKVE dan ELITE. Laporan ini menyebut jalan, bukan kilang tertentu, jadi tanya bagi setiap unit.

Apa yang perlu disemak sebelum beli atau sewa di sini?

1. Hakmilik. Buat carian rasmi pada lot itu. Catat jenis pegangan, baki tahun, kategori kegunaan tanah dan sekatan kepentingan. Panduan pegangan bebas dan pajakan menerangkan kesannya kepada pembeli.
2. Kelulusan bangunan. Minta CF atau CCC, dan pastikan tambahan di tapak ada dalam pelan yang diluluskan.
3. Rekod majlis. Sahkan MBSA sebagai majlis, tunggakan cukai taksiran dan lesen yang sepadan dengan aktiviti anda.
4. Bekalan elektrik. Baca bil TNB dan kadar papan suis utama. Jika perlukan beban lebih, panduan pencawang padat menyenaraikan soalan yang perlu ditanya.
5. Sejarah banjir. Tanya pemilik bila kali terakhir air sampai ke jalan dan lantai, bandingkan aras lantai dengan jalan, dan pastikan insurans anda meliputi banjir.
6. Akses lori. Semak ruang pusingan lori 40 kaki, ketinggian dan bilangan ruang memunggah, serta kenderaan yang diletak di tepi jalan.

Untuk perbandingan, lihat kilang untuk disewa, kilang untuk dijual dan gudang untuk disewa di seluruh Shah Alam, atau kawasan perindustrian Seksyen 23 yang berjiran.

Untuk melihat kilang di Taman Perindustrian Subang Utama atau sekitarnya, WhatsApp Jason Low di +60 12-288 1834.