莎阿南、万挠买厂：永久地契（Freehold）和租赁地契（Leasehold）差在哪里

要点

• 永久地契（Freehold）的地契没有到期日；租赁地契（Leasehold）是州政府按固定年限批出的土地，一般最长99年。 根据《国家土地法典》第76条，州属地的批出年限不超过99年，只有用于公共用途或州政府认为有特殊情况时，才会以永久方式批出（见 雪兰莪州议会书面答复，2023年）。
• 在雪兰莪为工业地续约，要付全额地价（premium）。 州政府对工业地的续约地价公式是：¾ x 1/100 x 核定土地估价 x 99年 x 土地面积（见 雪兰莪州议会口头答复，2014年）。常听说的 RM1,000、RM5,000 续约计划只适用于住宅。
• 很多租赁地契的工业地带有“权益限制”（sekatan kepentingan），转名前要先拿州政府同意书（consent）。 在雪兰莪一律通过 e-Tanah 系统申请，土地局长权限内的申请在文件齐全下需14个工作天（见 雪兰莪土地与矿务局常见问答）。
• 地契类型本身不决定价格。 在 JPPH 注册成交里，莎阿南的租赁地契工厂中位价反而高过永久地契，万挠与 Kundang 则相反，因为中位数里混合了地段、面积和工厂类型。
• 真正要看的是“还剩多少年”。 剩80年和剩25年的租赁地契工厂，是两种完全不同的买卖。

工厂的永久地契和租赁地契，到底差在哪里？

永久地契的工厂，土地是永久持有的：业主一直拥有，直到自己出售，没有哪一天土地要交还州政府。租赁地契的工厂，土地是州政府按年限批出的，期满时如果没有续约，土地就归还州政府。

在雪兰莪，法律依据都一样。《国家土地法典》第76条规定，州属地批出年限不超过99年；只有土地用于公共用途，或州政府认为存在特殊情况，才可以永久批出（见 雪兰莪州议会第332号书面答复，2023年）。这就是为什么雪兰莪较新的工业地多数是租赁地契，而一些老工业区里仍有不少永久地契地段。

平时用厂，租客或自用业主其实感觉不到分别：工厂一样运作，地税（cukai tanah）一样缴，市议会执照一样申请。真正的分别出现在三个时刻：买的时候、向银行贷款的时候，以及租期快到的时候。

怎样确认一间工厂是永久地契还是租赁地契？

不要只看广告写什么，答案只在地契上，而且同一个工业区里可能两种都有。例如在 Jason 的 HICOM Glenmarie 工业园页面 上，列出的单位都是永久地契，但地契类型是逐张地契决定的，不能一概而论。

Jason 在莎阿南或万挠为买家整理候选名单时，会先向卖方要一份地契副本，再做一份最新的官方查册（carian rasmi）。从地契上，他会记下四件事：

1. 地契年限： 写着“Selama-lamanya”就是永久；写着“Pajakan”就会有到期日。剩余年限要从今天算起，不是从发地契那天算起。
2. 土地用途类别与明示条件： 应该写明工业（Perusahaan 或 Industri）。如果不是，可以先看 Jason 关于 工业地地契转换用途 的指南。
3. 权益限制（sekatan kepentingan）： 土地是否不能在没有州政府同意下转让、出租或抵押。
4. 产权负担： 地契上已登记的抵押、Caveat（禁止令）或租约。

在雪兰莪，官方查册的有效期是发出后一个月（见 雪兰莪土地与矿务局常见问答），所以律师通常会在签约前再查一次。

买租赁地契工厂，州政府同意书（consent）是怎么回事？

只有带“权益限制”的地契，转名时才需要州政府同意书，但不少租赁地契工业地正好有这一条。雪兰莪土地与矿务局说明，从2024年10月26日起，所有同意书申请都完全通过 e-Tanah 系统办理，从递交文件、付款、回复查询到下载批文，都不必再到柜台（见 雪兰莪土地与矿务局常见问答）。同一页面列出的处理时间如下：

申请类别	雪兰莪土地与矿务局列明的处理时间
土地局长（Pentadbir Tanah）权限	文件齐全下14个工作天
州务大臣权限	县土地局14个工作天，再加州土地与矿务局14个工作天，之后才呈交审批
同意书有效期	批准日起3年

有两点很实际。首先，申请同意书之前，地税一定要缴清，所以要请卖方出示最新收据。另外，如果买方属于外国权益（外国公民、永久居民或外国公司），还要另外按第433B条取得州政府批准。上市公司买厂也一样要走这一步：Chin Hin Group Property 同意收购 Selangor Science Park 1 一项租赁地契工业产业时，就表明交易须待州政府批准土地转名和抵押后才能完成（见 The Edge）。所以买卖合约里的完成期限，要把这段时间算进去。

雪兰莪的工业地租期到了，会怎样？

业主可以申请延长租期。州政府曾说明，已到期租约的延长年限为99年，或视申请的土地用途而定；工业地的地价公式按《2003年雪兰莪土地规则》定为 ¾ x 1/100 x 核定土地估价 x 99年 x 土地面积（见 雪兰莪州议会第173号口头答复，2014年）。公式用的是土地估价和土地面积，所以地价高的工业区里，大面积的工厂地段，续约地价也会很可观。

很多人听过的低价续约计划，并不包括工厂。州政府的 RM1,000 象征式地价计划，只适用于个人名下地契的住宅（见 雪兰莪州议会书面答复，2023年）；《星报》也报道，RM5,000 的住宅续约计划不开放给商业用途（见 The Star，2025年9月）。

租赁地契可以转成永久地契吗？这不是一般可以办的申请。同一份2023年答复提到，Taman Medan 选区没有任何租赁地契转永久地契的批准，而第76条的永久批出只限公共用途或特殊情况。所以买租赁地契工厂，就要当作租赁地契来估价。

租赁地契工厂一定比永久地契便宜吗？

不一定。FactoryHub 汇整的 JPPH 注册成交（最新月份为2026年8月）显示：

• 莎阿南： 永久地契工厂中位价 RM336万（136宗），租赁地契 RM592万（22宗）；差距混合了地段、面积和类型，不只是地契的分别（见 莎阿南工业成交价与租金）。
• 万挠与 Kundang： 永久地契工厂中位价 RM410万（165宗），租赁地契 RM351万（24宗）；同样混合了地段、面积和类型（见 万挠与 Kundang 工业成交价）。

所以要拿同类比较：同一个工业区、同一种工厂（例如都是半独立式工厂）、土地面积相近，然后再问：剩下的年限值得多少折扣。剩余年限还很长的租赁地契单位，可以是合理的选择；剩余年限短的，价格就应该反映下一任业主要面对的续约地价。

付订金之前，租赁地契工厂的买家要问什么？

• 今天地契还剩多少年？到你的贷款还完时，又会剩多少年？
• 地契有没有权益限制？由谁申请同意书、谁付费用？
• 地税是否缴清（申请同意书前必须缴清）？
• 你的银行愿不愿意为剩余年限融资？签约前带着地契副本直接问银行。
• 售价有没有反映将来的续约地价？
• 律师费和印花税大约多少？可以用 FactoryHub 的 律师费与印花税计算器 先估算。

现有单位可以在 莎阿南工厂出售页面 和 万挠地区页面 查看，每一间在看房变成出价之前，都值得先核对地契。

如果你正在比较莎阿南或万挠的永久地契与租赁地契工厂，欢迎 WhatsApp Jason Low（实习房地产代理 PEA 1478，CID Realtors）：+60 12-288 1834。