Berapa RPGT Bila Jual Kilang di Rawang, Serendah atau Shah Alam? Kadar 2026, Wang Tahanan Pembeli dan Kos Yang Boleh Ditolak

Ditulis oleh Jason Low, PEA 1478 · Dikemas kini 2026-11-06

Jawapan ringkas

RPGT jual kilang dikenakan atas keuntungan, bukan harga. Individu warganegara membayar 30% dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan tiada cukai selepas itu; syarikat Malaysia membayar kadar yang sama hingga tahun kelima, kemudian 10%. Pembeli menahan 3% harga (5% bagi syarikat yang menjual dalam tiga tahun, 7% bagi penjual asing) dan membayarnya kepada HASiL dalam 60 hari.

Sepasang kilang berkembar dengan pejabat dua tingkat dan pintu pagar gelangsar tertutup di tepi jalan kawasan perindustrian yang tenang, berlatarkan bukit hijau. — Gambar ilustrasi

Perkara Utama

RPGT dikenakan atas keuntungan, bukan atas harga jualan. Keuntungan ialah harga jualan selepas kos menjual dan perbelanjaan menambah nilai, ditolak harga belian berserta kos membeli.
Pemilik kilang menentukan kadar. Individu warganegara tidak membayar apa-apa selepas lima tahun memiliki, tetapi syarikat Malaysia masih membayar 10% walau berapa lama kilang dipegang.
Pembeli menahan sebahagian harga. Kadarnya 3%, atau 5% bagi syarikat yang menjual dalam tiga tahun dan 7% bagi penjual asing, dan wang itu dibayar kepada HASiL dalam 60 hari dari tarikh perjanjian.
Tiga perubahan bermula 2026. Pembeli boleh meremit cukai taksiran sendiri penjual jika lebih rendah, baki cukai boleh dibayar secara ansuran dengan kelulusan, dan kerugian yang tidak digunakan luput selepas 10 tahun taksiran.
Dokumen menentukan potongan. Perjanjian jual beli lama, bil peguam dan ejen, resit duti setem serta kontrak bagi apa yang anda bina atau besarkan ialah bukti yang menurunkan keuntungan.

Berapa RPGT bila saya jual kilang?

Mulakan dengan dua soalan: nama siapa pada hak milik, dan sudah berapa lama anda membelinya. Jadual kadar HASiL membahagikan penjual kepada tiga kategori di bawah Jadual 5 Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976:

Bahagian I: individu warganegara dan pemastautin tetap, serta perkongsian (penjual selain Bahagian II dan III).
Bahagian II: syarikat yang diperbadankan di Malaysia, pemegang amanah, atau badan yang didaftarkan di bawah undang-undang Malaysia.
Bahagian III: individu bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap, serta syarikat yang tidak diperbadankan di Malaysia.

Bila dijual	Bahagian I (individu)	Bahagian II (syarikat Malaysia)	Bahagian III (pemilik asing)
Dalam 3 tahun	30%	30%	30%
Tahun ke-4	20%	20%	30%
Tahun ke-5	15%	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	0%	10%	10%

Kadar ini dikenakan atas keuntungan boleh cukai. Bagi setiap RM100,000 keuntungan, syarikat yang menjual pada tahun keenam atau selepasnya membayar RM10,000, individu warganegara tidak membayar apa-apa, dan sesiapa yang menjual dalam tiga tahun membayar RM30,000.

Penjual individu juga mendapat pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan, mana yang lebih tinggi (HASiL: pengecualian). Syarikat tidak layak. Pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup hanya untuk rumah, bukan kilang.

Jika kilang ialah stok dagangan, contohnya pemaju yang menjual kilang yang dibina untuk dijual, keuntungan dicukai sebagai pendapatan di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967 dan borang RPGT tidak perlu dihantar (HASiL: tanggungjawab pelupus dan pemeroleh).

Bila tempoh pegangan bermula dan tamat?

HASiL menetapkan tarikh pelupusan ialah tarikh perjanjian bertulis. Tanpa perjanjian bertulis, tarikhnya ialah tarikh penyempurnaan: tarikh pindah milik atau tarikh seluruh harga diterima, mana yang lebih awal. Tarikh pemerolehan anda pula sama dengan tarikh pemilik lama melupuskan harta itu kepada anda, iaitu tarikh pada perjanjian jual beli (SPA) anda sendiri.

Bagi individu, tarikh SPA baharu ditandatangani sangat penting antara tahun keempat dan keenam. SPA yang ditandatangani beberapa minggu sebelum genap lima tahun dikenakan 15%; selepas itu 0%. Apabila pemilik individu meminta saya menjual kilang di Rawang atau Shah Alam, dokumen pertama yang saya minta ialah SPA lama mereka, dan kami kira tahunnya dahulu sebelum menetapkan tarikh iklan. Bagi syarikat, bezanya lebih kecil (15% kepada 10%), tetapi tetap bermakna jika keuntungannya besar.

Kos apa yang boleh menurunkan keuntungan?

Formula HASiL (harga pelupusan dan harga pemerolehan):

Keuntungan = (harga jualan tolak perbelanjaan dibenarkan) tolak (harga belian campur kos sampingan membeli)

Di pihak menjual, anda boleh tolak:

Perbelanjaan yang meninggikan atau memelihara nilai dan masih dicerminkan semasa dijual. Contoh HASiL sendiri ialah kos membesarkan gudang bagi sesuatu perniagaan. Bagi kilang, ini termasuk sambungan yang diluluskan, mezanin baharu atau bekalan elektrik yang dinaikkan atas belanja anda.
Perbelanjaan untuk mewujudkan, memelihara atau mempertahankan hak milik, contohnya fi guaman dalam pertikaian hak milik.
Kos menjual: fi juruukur, penilai, akauntan, peguam dan ejen harta tanah.

Di pihak membeli, harga belian ditambah fi profesional semasa membeli dan kos pindah milik termasuk duti setem (artikel teknikal ACCA tentang RPGT). Panduan saya tentang duti setem kilang dan tanah industri menerangkan cara duti itu dikira. Jika resit sudah hilang, kalkulator fi guaman dan duti setem FactoryHub memberi anggaran, tetapi borang memerlukan resit sebenar.

Tiga perkara tidak boleh ditolak: faedah pinjaman untuk membeli, fi menyediakan borang RPGT, dan perbelanjaan yang boleh ditolak daripada pendapatan di bawah Akta Cukai Pendapatan, sama ada dituntut atau tidak. Bagi kilang yang digunakan untuk perniagaan sendiri, kos pembaikan harian biasanya termasuk dalam kumpulan terakhir ini.

Bagaimana jika saya bina kilang sendiri?

Ini biasa di Serendah, Batang Kali dan sebahagian Rawang, di mana pemilik membeli tanah, menukar syaratnya kepada perindustrian dan kemudian membina. Yang dibeli ialah tanah, jadi tarikh dan harga pemerolehan diambil daripada perjanjian tanah. Kos membina ialah perbelanjaan meninggikan nilai: dalam contoh ACCA, rumah yang dibina selepas tanah dibeli ditolak sebagai kos penambahbaikan apabila tanah dan bangunan dijual.

Tetapi ia perlu dibuktikan. Sebelum mengiklankan kilang yang dibina sendiri, saya minta kontrak bangunan utama, tuntutan kemajuan dan rekod bayaran, pelan bangunan yang diluluskan dan CCC, termasuk dokumen yang sama bagi sambungan kemudian. Panduan saya tentang membina kilang di Rawang atau Serendah menyenaraikan dokumen kontrak yang patut disimpan dari hari pertama. Layanan setiap item dalam borang perlu disahkan oleh ejen cukai atau peguam anda.

Berapa wang yang ditahan oleh pembeli?

Di bawah seksyen 21B, pembeli menahan sebahagian harga dan membayarnya kepada HASiL dalam 60 hari selepas tarikh pelupusan (HASiL: pegangan dan remitan wang oleh pemeroleh):

Penjual	Kadar tahanan
Bahagian I (individu warganegara atau PR, perkongsian)	3%
Syarikat Bahagian II, dijual dalam 3 tahun	5%
Syarikat Bahagian II, tahun ke-4 dan seterusnya	3%
Bahagian III (individu atau syarikat asing)	7%

Wang tahanan ialah kredit kepada cukai anda, bukan cukai muktamad, tetapi bagi sebuah kilang jumlahnya besar. Berikut kiraannya berdasarkan harga median transaksi berdaftar JPPH dalam 24 bulan hingga Ogos 2026 (harga transaksi Rawang & Kundang, harga transaksi Shah Alam):

Kilang (harga median berdaftar)	3%	5%	7%
Kilang teres Rawang, RM670,000	RM20,100	RM33,500	RM46,900
Kilang berkembar Rawang, RM4.3 juta	RM129,000	RM215,000	RM301,000
Kilang berkembar Shah Alam, RM5.92 juta	RM177,600	RM296,000	RM414,400
Kilang sesebuah Shah Alam, RM16 juta	RM480,000	RM800,000	RM1,120,000

Jika cukai sebenar anda lebih rendah daripada wang tahanan, contohnya individu yang menjual selepas lima tahun, lebihannya dahulu tersimpan di HASiL sehingga dipulangkan. Perubahan pertama 2026 di bawah menangani perkara ini. Pembeli yang lewat meremit dikenakan kenaikan 10% atas amaun yang tidak dibayar.

Jika anda di pihak pembeli, lihat kilang untuk dijual di Rawang dan di Shah Alam; peguam anda akan menguruskan wang tahanan.

Apa yang berubah bagi RPGT pada 2026?

Sejak 1 Januari 2025, RPGT berjalan di bawah sistem taksir sendiri (HASiL: STS CKHT). Penjual menghantar Borang CKHT 1A secara dalam talian melalui e-CKHT di MyTax dalam 60 hari dari tarikh pelupusan, mengira cukai sendiri dan membayar baki dalam 90 hari dari tarikh pelupusan. Borang itu dianggap sebagai taksiran, dokumen disimpan tujuh tahun, dan borang kertas tidak lagi diterima. Langkah Rang Undang-Undang Kewangan 2025 menambah tiga perubahan mulai 2026 (ringkasan KPMG):

Tahanan ikut cukai taksiran sendiri. Bagi pelupusan mulai tahun taksiran 2026, pembeli boleh meremit amaun paling rendah antara keseluruhan wang, kadar 3%, 5% atau 7%, atau cukai yang ditaksir sendiri oleh penjual, dengan syarat penjual memaklumkan amaun itu sebelum remitan dibuat (HASiL). Penghantaran borang secara elektronik dikira sebagai notis itu.
Ansuran. Baki RPGT yang ditaksir sendiri boleh dibayar secara ansuran, atas budi bicara Ketua Pengarah.
Had kerugian. Mulai tahun taksiran 2026, kerugian yang tidak digunakan boleh dibawa ke hadapan sehingga 10 tahun taksiran, dan kerugian terkumpul hingga tahun taksiran 2025 boleh digunakan sehingga tahun taksiran 2035.

Kerugian bukan sekadar teori. Transaksi berdaftar JPPH menunjukkan harga kilang berkembar di Shah Alam bagi taman dan jenis yang sama 32% lebih rendah dalam 12 bulan terakhir berbanding 12 bulan sebelumnya, merentasi 3 taman, manakala harga tanah industri di Rawang bagi taman yang sama naik 12% merentasi 5 taman. Penjual yang rugi tetap perlu menghantar borang dan mencatat bila kerugian itu luput.

Lewat juga mahal. Gagal menghantar borang dalam 60 hari, atau tidak mengisytiharkan pelupusan, boleh dikenakan penalti sehingga tiga kali ganda cukai, dan penyata yang tidak betul sehingga 100% cukai yang terkurang (HASiL: penalti dan kenaikan).

Bagaimana jika kilang dimiliki syarikat saya?

Banyak kilang di Rawang dan Shah Alam dipegang oleh Sdn Bhd pemiliknya. Tiga perkara penting:

Syarikat ialah penjual Bahagian II. Ia membayar 10% mulai tahun keenam, tidak pernah 0%, dan pembeli menahan 5% jika dijual dalam tiga tahun.
Menjual saham bukan jalan mengelak cukai. Bagi pemegang saham individu, saham syarikat harta tanah (RPC), iaitu syarikat terkawal yang nilai tanah, bangunan atau saham RPC lain sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset ketaranya, kekal sebagai aset boleh dikenakan RPGT walaupun syarikat itu kemudian bukan lagi RPC (HASiL: saham dalam syarikat harta tanah). Sejak 1 Januari 2024, jika penjual saham RPC ialah syarikat, perkongsian liabiliti terhad, badan amanah atau koperasi, RPGT tidak lagi terpakai kerana cukai keuntungan modal di bawah Akta Cukai Pendapatan mengambil alih.
Tentukan laluan awal. Pilihan yang sesuai perlu dibincang dengan ejen cukai anda. Bahagian saya ialah memastikan pembeli tahu dari awal sama ada mereka membeli kilang atau syarikat, kerana dokumen dan jadual masanya berbeza.

Apa yang saya minta penjual kilang sediakan?

Hak milik, untuk mengesahkan nama pemilik dan sama ada pegangan bebas atau pajakan. Panduan saya tentang kilang pegangan bebas dan pajakan menerangkan mengapa perkara kedua juga menjejaskan harga.
SPA anda sendiri dan surat pindah milik yang telah disetem, yang menetapkan tarikh dan harga pemerolehan.
Resit semasa membeli: peguam, penilai, ejen dan duti setem.
Kontrak dan bukti bayaran bagi pembinaan atau sambungan, berserta pelan yang diluluskan dan CCC.
Harga berasingan jika mesin dijual sekali. RPGT berkaitan harta tanah, jadi apabila jualan termasuk loji dan mesin, saya minta kedua-dua peguam menyatakan harga harta dan harga mesin secara berasingan dalam perjanjian, supaya semua pihak menggunakan angka harta yang sama.
Ejen cukai atau peguam yang sudah dilantik untuk menghantar e-CKHT 1A dalam 60 hari dan, jika cukai taksiran sendiri anda lebih rendah daripada kadar tahanan, memaklumkan pembeli tepat pada masanya.

Jika anda bercadang menjual kilang atau tanah industri di Rawang, Serendah atau Shah Alam dan mahu tarikh serta dokumen disemak sebelum harga ditetapkan, WhatsApp Jason Low, Probationary Estate Agent PEA 1478, CID Realtors, di +60 12-288 1834.

Soalan lazim

01Berapa kadar RPGT bagi syarikat di Malaysia pada 2026?+

Syarikat yang diperbadankan di Malaysia membayar 30% jika menjual dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 10% mulai tahun keenam. Berbeza dengan individu warganegara, kadarnya tidak pernah 0%. Pembeli menahan 5% harga jika syarikat menjual dalam tiga tahun dan 3% selepas itu.

02Adakah saya perlu bayar RPGT jika jual kilang selepas 5 tahun?+

Jika anda individu warganegara atau pemastautin tetap, kadarnya 0% apabila dijual lebih lima tahun selepas dibeli. Anda masih perlu menghantar Borang CKHT 1A melalui e-CKHT dalam 60 hari, dan pembeli masih menahan 3% melainkan anda memaklumkan cukai taksiran sendiri yang lebih rendah. Syarikat Malaysia atau pemilik asing membayar 10%.

03Berapa wang yang ditahan pembeli untuk RPGT?+

Pembeli menahan 3% harga bagi kebanyakan penjual, 5% bagi syarikat Malaysia yang menjual dalam tiga tahun, dan 7% bagi individu atau syarikat asing, dan membayarnya kepada HASiL dalam 60 hari dari tarikh perjanjian. Mulai tahun taksiran 2026, pembeli boleh meremit cukai taksiran sendiri penjual jika lebih rendah dan telah dimaklumkan. Amaun itu dikreditkan kepada cukai penjual.

04Bolehkah kos sambungan atau kilang yang saya bina sendiri ditolak?+

Perbelanjaan yang meninggikan atau memelihara nilai dan masih dicerminkan semasa dijual boleh ditolak; contoh HASiL ialah membesarkan gudang perniagaan. Bangunan yang dibina di atas tanah yang dibeli dilayan dengan cara yang sama, jika kosnya dapat dibuktikan. Perbelanjaan yang boleh ditolak daripada pendapatan di bawah Akta Cukai Pendapatan, seperti pembaikan harian dalam banyak kes, tidak boleh dikira lagi.

05Bila perlu hantar borang dan bayar RPGT selepas jual kilang?+

Penjual menghantar Borang CKHT 1A secara dalam talian melalui e-CKHT di MyTax dalam 60 hari dari tarikh perjanjian jual beli, dan membayar baki dalam 90 hari dari tarikh itu. Borang kertas tidak lagi diterima. Gagal menghantar borang boleh dikenakan penalti sehingga tiga kali ganda cukai.

06Adakah RPGT dikenakan jika saya jual syarikat yang memiliki kilang?+

Bagi pemegang saham individu, saham syarikat harta tanah, iaitu syarikat yang tanah dan bangunannya sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset ketara, masih dikenakan RPGT. Sejak 1 Januari 2024, jika penjual saham itu ialah syarikat, LLP, badan amanah atau koperasi, jualan itu tertakluk kepada cukai keuntungan modal, bukan RPGT. Bincang dengan ejen cukai anda sebelum memilih.