在万挠、双文丹、莎阿南卖厂要缴多少 RPGT（产业盈利税）？2026 年税率、买家扣留款与可扣除的费用

要点

• RPGT 按“盈利”计算，不按售价。 盈利等于卖价扣除出售费用和增值开支，再减去当年的买价和购买费用。
• 谁是业主，决定税率。 马来西亚公民个人持有满 5 年后出售不必缴税；本地注册公司无论持有多久，第 6 年起仍要缴 10%。
• 买家会先扣下一部分房款。 一般是 3%，公司 3 年内出售是 5%，外国卖方是 7%，买家须在合约日期后 60 天内交给税务局（HASiL）。
• 2026 年有三项新规。 买家可改按卖方自评的税额扣留（如果更低）；余下税款经批准可分期缴；未用完的亏损只能结转 10 个课税年。
• 能扣多少，看文件。 当年的买卖合约、律师费和中介费单据、印花税收据，以及自建或扩建的合约和付款记录，都是压低应税盈利的凭据。

卖厂到底要缴多少 RPGT？

先看两件事：地契上的业主是谁，以及从买进到现在过了多少年。HASiL 的税率表按《1976 年产业盈利税法令》附表 5，把卖方分成三类：

• 第 I 部分： 马来西亚公民和永久居民个人，以及合伙经营（凡不属于第 II、III 部分的卖方）。
• 第 II 部分： 在马来西亚注册的公司、信托的受托人，或依马来西亚法律注册的团体。
• 第 III 部分： 非公民、非永久居民的个人，以及不在马来西亚注册的公司。

出售时间	第 I 部分（个人）	第 II 部分（本地公司）	第 III 部分（外国业主）
3 年内	30%	30%	30%
第 4 年	20%	20%	30%
第 5 年	15%	15%	30%
第 6 年起	0%	10%	10%

税率乘的是应税盈利。换个直观的说法：每 RM100,000 应税盈利，公司在第 6 年或之后出售要缴 RM10,000，公民个人不必缴，而任何人在 3 年内出售都要缴 RM30,000。

个人卖方在乘税率之前，还可以先扣除 RM10,000 或应税盈利的 10%，以较高者为准（HASiL：豁免）。公司没有这项扣除。一生一次的自住屋豁免只适用于住宅，工厂用不上。

还有一种情况根本不归 RPGT 管：如果工厂是存货，例如发展商把自己建来出售的工厂卖掉，盈利按《1967 年所得税法令》当作收入课税，不必提交 RPGT 表格（HASiL：卖方与买方的责任）。

持有年数从哪天算到哪天？

HASiL 的规定是：有书面合约的，出售日期就是合约日期；没有书面合约的，以完成日期为准，也就是产权过户日或收齐全部价款日，以较早者为准。你的购入日期，等于前业主把产业卖给你的日期，实际上就是你自己那份买卖合约（SPA）上的日期。

所以对个人卖方来说，从第 4 年到第 6 年，新合约哪一天签非常关键。在购入满 5 年前几个星期签约，税率是 15%；满 5 年之后签，税率是 0%。个人业主请我出售万挠或莎阿南的工厂时，我要看的头一份文件就是他当年的买卖合约，先把年数算清楚，再一起定挂牌的时间。公司卖方的落差小一些（从 15% 降到 10%），但盈利大的时候，一样值得算清楚。

哪些费用可以降低应税盈利？

HASiL 的算法（出售价与购入价）是：

应税盈利 =（卖价 减 可扣除开支）减（买价 加 购买时的附带费用）

卖方这一边可以扣除：

1. 提高或保住产业价值、而且出售时仍然体现出来的开支。 HASiL 自己举的例子，就是为生意扩建仓库的费用。放在工厂上，包括经批准的扩建、新加的夹层，或者自己出钱提升的供电容量。
2. 为确立、保住或捍卫产权而花的钱，例如产权纠纷的律师费。
3. 出售费用：测量师、估价师、会计师、律师和房地产中介的费用。

买进那一边，买价可以加上当年付的专业费用，以及过户成本，包括印花税（ACCA 关于 RPGT 的技术文章）。当年的印花税怎么算，可以看我写的买工厂、工业地的印花税。单据找不到的话，FactoryHub 的律师费与印花税计算器可以估个大概，但报税时要用真实收据。

有三类开支一定不能扣：购买贷款的利息、请人填写 RPGT 表格的费用，以及按所得税法可以从收入中扣除的开支，不论你有没有申报。自己用来经营的工厂，日常维修费通常就属于最后这一类。

工厂是我自己建的，怎么算？

在双文丹、巴当加里和万挠的一些地方，这种情况很常见：业主先买地，把土地转为工业用途，再自己建厂。你买进的是土地，所以购入日期和购入价都以买地的合约为准。建厂的费用属于提高价值的开支：在 ACCA 的算例里，买地之后才建的房子，在连地带屋出售时作为增值成本扣除。

前提是要有凭证。自建的工厂挂牌之前，我会请业主准备建筑主合约、进度款请款单和付款记录、批准的建筑图和 CCC，后来的扩建也要同样的文件。我写的在万挠、双文丹自建工厂列出了从动工那天起就该保存的合约文件。每一项在报税时怎么处理，最后要由你的报税代理或律师确认。

买家会从房款里扣多少？

根据第 21B 条，买家要扣下部分房款，并在出售日期后 60 天内交给 HASiL（HASiL：买方扣留与汇款）。扣多少，看卖方是谁：

卖方	扣留比例
第 I 部分（公民、永久居民个人、合伙）	3%
第 II 部分公司，3 年内出售	5%
第 II 部分公司，第 4 年起出售	3%
第 III 部分（外国个人或外国公司）	7%

扣留款是抵扣你税款的预缴，不是最终税额，但对一间工厂来说，这笔钱不小。下面用截至 2026 年 8 月的 24 个月里 JPPH 登记成交的中位价来算（万挠与 Kundang 成交价、莎阿南成交价）：

工厂（登记成交中位价）	3%	5%	7%
万挠排屋式工厂，RM670,000	RM20,100	RM33,500	RM46,900
万挠半独立式工厂，RM4.3 million（430 万令吉）	RM129,000	RM215,000	RM301,000
莎阿南半独立式工厂，RM5.92 million（592 万令吉）	RM177,600	RM296,000	RM414,400
莎阿南独立式工厂，RM16 million（1,600 万令吉）	RM480,000	RM800,000	RM1,120,000

如果你的实际税额比扣留款少，例如个人持有满 5 年后出售，多扣的钱以前只能放在 HASiL 等退还。下面 2026 年的头一项改动，就是为了处理这个问题。买家没有按时汇款，要对未付金额加罚 10%。

如果你是买方，可以先看万挠的工厂出售和莎阿南的工厂出售，扣留款会由你的律师处理。

2026 年 RPGT 有什么变化？

从 2025 年 1 月 1 日起，RPGT 改行自我评估制（HASiL：CKHT 自我评估制）。卖方要在出售日期后 60 天内，通过 MyTax 的 e-CKHT 在线提交 CKHT 1A 表格，自己算出税额，并在出售日期后 90 天内缴清余额。提交的表格就当作税务评估，相关文件要保存 7 年，纸本表格已不再接受。《2025 年财政法案》的措施从 2026 年起再加入三项改动（KPMG 的财政法案摘要）：

1. 可按自评税额扣留。 从 2026 课税年的出售起，买家可以在全部现金、3%/5%/7% 的比例，或卖方自评的税额三者之中，按最低的数额扣留并汇款，前提是卖方在汇款之前把税额通知买家（HASiL）。卖方在线提交表格，就视为已经通知。
2. 可以分期缴。 自评之后尚欠的 RPGT，经税务总监酌情批准，可以分期缴付。
3. 亏损结转有期限。 从 2026 课税年起，未用完的亏损最多只能结转 10 个课税年；2025 课税年及以前累积的亏损，可以用到 2035 课税年。

工厂卖亏，并不只是理论上的事。JPPH 登记成交显示，莎阿南同园区、同类型的半独立式工厂，过去 12 个月的价格比之前 12 个月低了 32%（3 个园区）；同一时期，万挠同园区、同类型的工业地则涨了 12%（5 个园区）。有亏损的卖方仍应申报，并记下它什么时候到期。

逾期的代价不小：没有在 60 天内提交表格，或根本没有申报出售，罚款最高可达税额的 3 倍；申报不正确，罚款最高为少报税额的 100%（HASiL：罚款与加征）。

工厂在公司名下，有什么不同？

万挠和莎阿南有不少工厂放在业主的私人有限公司（Sdn Bhd）名下。要注意三点：

• 公司属于第 II 部分卖方。 第 6 年起仍要缴 10%，不会降到 0%；3 年内出售的话，买家要扣 5%。
• 改卖公司股份，并不能绕开税。 个人股东出售“产业公司”（RPC）的股份，仍属 RPGT 的应税资产。RPC 指受控公司，其土地、建筑物或其他 RPC 股份的价值占总有形资产 75% 或以上；即使公司后来不再是 RPC，这些股份仍然应税（HASiL：产业公司股份）。从 2024 年 1 月 1 日起，如果出售 RPC 股份的是公司、有限责任合伙、信托团体或合作社，这项出售不再适用 RPGT，因为所得税法下的资本利得税已经接手。
• 早点决定走哪条路。 哪一种安排适合你，要问你的报税代理。我能做的，是一开始就让买方清楚他买的是一间工厂还是一间公司，因为两者的文件和时间表都不一样。

我会请卖厂的业主准备什么？

1. 地契：确认地契上是谁的名字，以及是永久地契还是租借地契。我写的永久地契与租借地契工厂的分别说明了后者为什么也会影响价格。
2. 你当年的买卖合约和已盖印花的转让书，用来确定购入日期和购入价。
3. 买厂时的各项收据：律师、估价师、中介和印花税。
4. 自建或扩建的合约与付款记录，连同批准的图则和 CCC。
5. 连机器一起卖时，价格要分开写。 RPGT 针对的是不动产，所以出售包括机器设备时，我会请双方律师在合约里把产业价格和机器价格分开列明，让大家都用同一个产业数字。
6. 先安排好报税代理或律师，在 60 天内提交 e-CKHT 1A；如果你的自评税额低于扣留比例，也要及时通知买方。

如果你打算出售万挠、双文丹或莎阿南的工厂或工业地，想在定价之前先把日期和文件核对清楚，欢迎 WhatsApp Jason Low（CID Realtors 见习房地产代理 PEA 1478）：+60 12-288 1834。