2026年马来西亚买工厂、工业地的印花税怎么算：万挠、双文丹、莎阿南实例

要点

• 在马来西亚买工厂或工业地，印花税主要缴在转让书（Form 14A，俗称 MOT）上，按 1%、2%、3%、4% 分段计算。 计算基础是成交价与市价两者中较高的一个（1949年印花税法令第32(a)项）。
• 超过 RM100 万的部分有个快速核算法：总价乘以 4%，再减 RM16,000。 以万挠与 Kundang 半独立式工厂的 JPPH 注册成交中位价 RM430 万来算，印花税是 RM156,000。
• 向银行贷款，贷款合约另缴贷款额的 0.5%（每 RM1,000 缴 RM5），符合中小企业定义的公司有较低的分段税率。
• 外国公司、非公民和非永久居民买工厂或工业地，统一按 4% 计算。 2026年1月1日起的 8% 只适用于住宅产业（PwC 马来西亚税务手册）。
• 文件签署后 30 天内必须盖印；不涉及 JPPH 估价的产业转让，2027年1月1日起改为自我评估（内陆税收局 STSDS 说明）。

买工厂的印花税是怎么算的？

马来西亚的印花税是对“文件”征税，不是对“交易”征税。买一间工厂、一座仓库或一块工业地，会碰到三份文件：买卖合约（SPA）、转让书（Form 14A），以及向银行借钱时的贷款合约和抵押文件。土地的买卖合约一般只按印花税法令附表一（First Schedule）第4项缴固定的 RM10，真正的大头落在转让书上（1949年印花税法令）。

转让书按第32(a)项计算，以成交价或市价中较高者为准，每 RM100 或不足 RM100 的部分计一次：

价值区间	税率	该段印花税
首 RM100,000	1%	RM1,000
RM100,001 至 RM500,000	2%	最多 RM8,000
RM500,001 至 RM1,000,000	3%	最多 RM15,000
RM1,000,000 以上	4%	超出 RM100 万部分的 4%

所以首 RM100 万的印花税固定是 RM24,000。超过 RM100 万时，直接用总价乘以 4% 再减 RM16,000 就对了。比如一间 RM200 万的工厂：RM80,000 减 RM16,000，印花税是 RM64,000。每一段税率只算落在该段里的金额，不会出现价格多一块钱、整笔都跳到更高税率的情况。

这套税率不分排屋式工厂、半独立式工厂、独立式工厂、仓库还是空地，只看价值。印花税由买方承担：法令第三附表列明，转让文件的纳税人是承让人（grantee 或 transferee）。

在万挠、双文丹、莎阿南买厂，印花税大概多少？

下表用 FactoryHub 工业成交页面 整理的 JPPH 注册成交中位价（截至2026年8月的24个月）代入计算。这些是目前已登记成交的中位数，不代表所有成交；表中的印花税以没有任何豁免的马来西亚买家计算。

JPPH 注册中位价（截至2026年8月的24个月）	中位价	转让书印花税
双文丹排屋式工厂	RM245,000	RM3,900
万挠与 Kundang 排屋式工厂	RM670,000	RM14,100
莎阿南排屋式工厂	RM113 万	RM29,200
万挠与 Kundang 工业地	RM260 万	RM88,000
万挠与 Kundang 半独立式工厂	RM430 万	RM156,000
莎阿南半独立式工厂	RM592 万	RM220,800

和买家一起看这些数字时，我通常会提醒两件事。一是这些页面上的注册成交每平方尺价格是按“土地面积”计算的，单看每平方尺价格算不出一个单位的总价，必须先知道地段面积。二是成交价一旦超过 RM100 万，印花税增加得很快，每多 RM10 万就多 RM4,000。想了解地区本身，可以看我的 万挠、双文丹 页面，以及 莎阿南工厂出售。

买厂贷款的印花税怎么算？

法令第27(a)项规定，主要的贷款或抵押文件每 RM1,000 贷款缴 RM5，也就是 0.5%。一笔 RM300 万的工厂贷款，印花税是 RM15,000。按第三附表，这笔钱由抵押人，也就是借款人承担（1949年印花税法令）。

如果买厂的是制造业中小企业，可能缴得更少。法令对制造业中小企业的定义是：年营业额不超过 RM5,000 万，或全职员工不超过 200 人。符合定义的公司，在一个日历年内累计贷款的首 RM250,000 每 RM1,000 只缴 RM0.50，接下来到 RM100 万的部分每 RM1,000 缴 RM2.50，超过 RM100 万的部分才恢复每 RM1,000 缴 RM5。同样 RM300 万的贷款，印花税从 RM15,000 降到 RM12,000。贷款文件盖印之前，记得请银行律师确认公司是否符合资格。

律师费是另外一笔费用。FactoryHub 律师费与印花税计算器 可以把转让书印花税、贷款印花税和律师收费表放在同一页一起算。

成交价低于市价会怎样？

印花税以成交价和市价中较高者计算，所以价格谈得低，并不代表印花税就跟着低。内陆税收局的印花税办公室会把转让表格转交估价与产业服务局（JPPH），标准个案在一个工作日内、非标准个案在五个工作日内报出市价，税局再按这个估价征收印花税（JPPH 印花税估价说明）。

这一点在关联方之间买卖、董事把厂卖给自己的公司，或卖家急需现金的个案里最常碰到。举个例子：一间工厂以 RM350 万成交，但估价报回来是 RM430 万，那么印花税是 RM156,000，而不是 RM124,000，买家要比按成交价预算的多付 RM32,000。

如果不同意估价，法令第38A条允许在评估日起 30 天内提交书面异议并列明理由；JPPH 也说明，对估价的异议要交给印花税办公室，并抄送一份给 JPPH。再上诉的话，由印花税办公室把案件呈交高等法院。律师事务所 Allen & Gledhill 在2026年1月报道了一宗高等法院判决（Lagenda Mersing Sdn Bhd 诉印花税征收官），法院认为征收官不必自动采用 JPPH 的估价，市价要综合所有证据来判断（Allen & Gledhill）。那宗案子靠的是独立估价报告，所以自己的估价报告和附近的成交记录一定要留好。

什么时候要缴？2026年起的自我评估改了什么？

在马来西亚签署的文件，必须在签署后 30 天内盖印。逾期三个月以内盖印，罚款为 RM50 或欠缴税额的 10%，取较高者；超过三个月则为 RM100 或 20%，取较高者（内陆税收局罚款说明）。没有盖印的转让书，政府官员不会受理，土地局也就不会办理过户登记。

内陆税收局正分三个阶段推行印花税自我评估制度（STSDS）：

阶段	生效日期	涵盖文件
1	2026年1月1日	租约、抵押与贷款类文件、一般盖印
2	2027年1月1日	不涉及 JPPH 估价的产业转让
3	2028年1月1日	其他所有文件

在自我评估制度下，纳税人或其委任代理要在 MyTax 上提交申报表、自行计算税额、付款，并把文件和相关记录保存七年；申报表一提交，就视为征收官已作出评估（内陆税收局）。根据修订后的法令，征收官可在缴税后五年内发出补充评估；若申报不实又非出于善意，可被罚款 RM1,000 至 RM10,000，外加相等于欠缴税额的特别罚款（Rahmat Lim & Partners）。实际上数字仍由你的产业律师准备，不同的是：价值申报偏低的问题，以后会在稽查时才被查出来，而不是在盖印前就被纠正。

公司或外国买家的税率不一样吗？

本地注册的公司和马来西亚个人一样，适用 1% 至 4% 的分段税率。外国公司、非公民和非永久居民购买住宅以外的产业，自2024年1月1日起统一缴 4%；购买住宅产业则自2026年1月1日起缴 8%（PwC）。买工厂的话，4% 是按全额计算：以万挠与 Kundang 半独立式工厂中位价 RM430 万为例，印花税是 RM172,000，而本地买家是 RM156,000。如果买厂的公司在马来西亚注册、但股东是外国人，签约前请律师确认适用哪一套税率。

工厂业主还常问到两点：

• 签约前先决定用谁的名义买。 先用个人名义买，之后再转进自己的私人有限公司，会产生一份新的转让书。就算没有支付合理价格，法令第16条仍会把它当作买卖，按市价征税。第15A条的减免只适用于公司与公司之间的转让：其中一家持有另一家至少 90% 股权，或由第三家公司同时持有两家各 90%；转让是为了提高营运效率；接收方是在马来西亚注册的公司；而且转让后三年内还要符合其他条件（1949年印花税法令）。
• 首购屋印花税豁免不适用于工厂。 转让书和贷款合约的全额豁免，只给马来西亚公民购买价格不超过 RM50 万的首间住宅（PwC）。

和印花税相关的地契问题，例如租赁地契工业地的州政府同意书，可参考我的 莎阿南、万挠永久地契与租赁地契指南。买下之后每年的持有成本，请看 雪兰莪工业地地税指南；想看土地，可到 工业地出售 页面。

租工厂要缴多少印花税？

租约按年租金和租期计算，每 RM250 或不足 RM250 的部分计一次。自2025年1月1日起，租期一年或以下每 RM250 缴 RM1，超过一年至三年缴 RM3，超过三年至五年缴 RM5，超过五年缴 RM7（Rahmat Lim & Partners）。正本的印花税由租客缴，副本由屋主缴。

以莎阿南排屋式工厂的 JPPH 注册月租中位数 RM4,400、两年租期（与注册租约常见的 24 个月相同）为例：年租 RM52,800，等于 212 个 RM250，乘以 RM3，印花税是 RM636。其他租金和租期可以用 FactoryHub 租约印花税计算器 计算。签约之前，也可以先看我的 万挠租厂检查清单，把批文和电力先确认好。

我怎样把印花税放进买家的成本表

买家问我，在万挠、双文丹或莎阿南买一间厂，成交价以外还要准备多少钱时，我会在签买卖合约之前先把这几项列出来：

1. 用谁的名义买：个人、本地公司还是外国公司，这决定适用哪一套税率。
2. 按成交价计算的转让书印花税；如果成交价明显低于同区同类型的近期注册成交，再按较高的价值多算一个数字。
3. 贷款印花税，以及公司是否可能适用中小企业税率。
4. 律师费，包括买卖合约、转让书和贷款文件，用计算器先估。
5. 付款时间：转让书印花税要在转让书签署后 30 天内缴清，没有盖印就无法办理过户登记，所以这笔现金要提早准备。

如果你正在为万挠、双文丹或莎阿南的工厂或工业地做预算，想在签约前把印花税和整体成本算清楚，欢迎 WhatsApp Jason Low（CID Realtors 见习房地产代理 PEA 1478）：+60 12-288 1834。