Setia Alaman Industrial Park: Klang atau Shah Alam, Siapa Sudah Membeli dan Apa Perlu Disemak Sebelum Membeli Lot

Perkara Utama

• Setia Alaman Industrial Park ialah taman perindustrian S P Setia seluas 399 ekar, dengan 75 lot tanah industri, 6 lot tanah komersial dan 2 lot stesen minyak, dirancang untuk industri ringan dan sederhana. Taklimat penganalisis 2024 membahagikannya kepada 312 ekar tanah industri dan 87 ekar tanah komersial.
• Satu pengumuman Bursa Malaysia meletakkan lot di taman ini di Mukim Kapar, Daerah Klang, walaupun laporan 2025 S P Setia melabelkannya sebagai Shah Alam. Rujuk hakmilik, bukan label pemasaran.
• Kadar pengambilan ialah 85% untuk lot tanah industri dan 90% untuk rumah kedai komersial pada 31 Mei 2026. Jadi soalan awal anda ialah lot mana yang masih dipegang pemaju.
• Laporan 2025 S P Setia menyatakan tanjakan untuk laluan jejambat masih dalam pembinaan. Sahkan sama ada ia sudah dibuka sebelum merancang laluan lori.
• Saya tiada data JPPH khusus untuk taman ini. Set terdekat ialah Bukit Raja, dengan transaksi berdaftar JPPH merekodkan 20 urus niaga tanah industri dalam 24 bulan, harga median RM13.54 million dan RM155 psf of land.

Setia Alaman Industrial Park di Klang atau Shah Alam?

Mengikut rekod tanah, ia di Klang. FM Global Logistics memaklumkan Bursa Malaysia bahawa lotnya terletak di Setia Alaman Industrial Park, Mukim Kapar, Daerah Klang, dan risalah taman ini juga menyebut daerah Klang. Kekeliruan timbul kerana taman yang sama diterangkan dengan cara berbeza:

Sumber	Lokasi yang dinyatakan
Pengumuman FM Global, 2024	Mukim Kapar, Daerah Klang
Risalah S P Setia	Daerah Klang
Taklimat penganalisis S P Setia, S3 2024	Klang, Selangor
Laporan Bersepadu S P Setia 2024	Koridor Bukit Raja, Klang dan Shah Alam
Laporan Bersepadu S P Setia 2025	Shah Alam, Selangor
Kenyataan S P Setia, 2025	5km dari Bandar Setia Alam
The Edge, Ogos 2026	Dalam perbandaran Setia Alam seluas 4,000 ekar

Hal ini penting kerana dokumen jual beli mengikat anda kepada mukim dan daerah, bukan nama pemasaran. Bandingkan dengan perbandaran di sebelahnya: senarai hartanah dalam laporan tahunan Top Glove merekodkan bangunannya di Seksyen U13, Bandar Setia Alam, di bawah Mukim Bukit Raja, Daerah Petaling. Jenama Setia yang sama, tetapi daerah berbeza.

Majlis mana yang meluluskan kilang di sini?

Saya tidak menemui dokumen yang menamakan majlis bagi taman ini, jadi jadikan ia soalan yang mesti dijawab sebelum membayar. Draf rancangan tempatan Klang meliputi sebahagian Daerah Klang, terutamanya Mukim Kapar dan Mukim Klang, di bawah Majlis Perbandaran Klang ketika itu, kini Majlis Bandaraya Diraja Klang (MBDK). Ini menunjukkan MBDK bagi lot di Mukim Kapar. Namun rancangan itu hanya meliputi sebahagian daerah, dan senarai kemudahan dalam risalah turut menyebut pejabat cawangan MBSA. Kedua-dua fakta ini belum memutuskan kedudukan lot anda.

Apabila pelanggan melihat lot di sini, saya meminta kebenaran merancang atau pelan susun atur yang diluluskan bagi lot itu, kerana majlis yang mengeluarkannya dinamakan pada dokumen tersebut. Majlis menguruskan kebenaran merancang, pelan bangunan dan lesen perniagaan. Cukai tanah pula dibayar kepada pejabat tanah bagi daerah pada hakmilik, seperti yang diterangkan dalam panduan cukai tanah saya.

Setia Alaman juga bukan BBR Business Park, iaitu kawasan berasingan oleh Sime Darby Property dalam koridor Bukit Raja yang sama. Untuk bahagian Klang yang lebih luas, lihat halaman Setia Alaman oleh Ms Teh. FactoryHub juga mempunyai profil taman ini.

Apa yang ada dalam pelan induk Setia Alaman?

Pelan induk dalam risalah menunjukkan komponen berikut:

Komponen	Yang ditunjukkan risalah
Industri	Zon Industri Ringan, Zon Industri Sederhana 1, 2 dan 3, serta Zon PKS 1 dan 2
Komersial	6 lot komersial, rumah kedai 2 dan 3 tingkat, serta unit SOFO
Sokongan	2 lot stesen minyak, taman pusat dan Kuarters Pekerja Berpusat (CLQ)

Risalah itu juga menyenaraikan jalan dalaman selebar 100 kaki, muka jalan bangunan 40 kaki, lima laluan masuk utama dan rangkaian 5G. Sektor sasarannya ialah elektronik, jentera, transhipmen, pergudangan, logistik, pemprosesan ringan dan pembuatan. Firma penyelidikan MBSB, seperti dilaporkan NST, menambah solar atas bumbung, penuaian air hujan, rawatan air sisa termaju, klausa pajakan hijau dan kesediaan untuk penyejukan daerah.

Zon PKS 1 dilukis dengan lot yang jelas lebih kecil daripada zon sederhana, tetapi risalah itu tidak menyiarkan saiz lot. Saiz yang dapat saya sahkan ialah 2.82 dan 2.84 ekar dalam pengumuman FM Global dan 42 ekar bagi kampus gudang di bawah. Anggap perkara dalam risalah sebagai rancangan pemaju, dan tanya apa yang sudah disediakan untuk lot pilihan anda.

Siapa yang sudah membeli di Setia Alaman, dan berapa yang tinggal?

S P Setia melaporkan lebih 20 pembeli daripada sektor logistik, pergudangan, perkakasan, pembuatan, F&B dan operasi kilang, dengan jualan RM323 million pada 2025. Taklimat 2024 menyenaraikan pembeli dalam logistik, pengedaran jentera, keluli, pengedaran makanan dan minuman, pembangunan gudang serta storan sejuk. Dua nama yang dapat saya sahkan daripada rekod awam:

• FM Global Logistics menandatangani perjanjian pada 2023 dan 2024 untuk membeli empat lot, iaitu 9A, 9B, 10A dan 10B, berjumlah kira-kira 11.34 ekar, untuk mengembangkan pergudangan logistik pihak ketiga. Pengumuman Mac 2024 menyatakan harga lot 10A dan 10B.
• Ally Logistic Property dari Taiwan bekerjasama dengan S P Setia bagi kampus 42 ekar dengan dua gudang bina untuk sewa, satu rantaian sejuk dan satu suhu ambien, dengan sistem penyimpanan automatik, kira-kira 1.5 juta kaki persegi dan 150,000 lokasi palet. MBSB menjangkakan pembinaan bermula pada FY26. Saya belum melihat pengesahan bahawa ia sudah bermula.

Anggaran nilai oleh pemaju juga meningkat, daripada RM3.09 billion dalam laporan 2024 kepada RM4 billion dalam laporan 2025. Kadar pengambilan tidak memberitahu lot mana yang tinggal, dan taklimat 2024 menandakan sebahagian lot dikhaskan untuk usaha sama, jadi minta pelan ketersediaan terkini.

Model yang dinyatakan S P Setia ialah menjual lot siap infrastruktur dan menggunakan perjanjian bina ikut keperluan. Bagi kebanyakan pembeli, ini mungkin bermakna membina sendiri, bukan masuk ke kilang siap. Panduan saya tentang membina kilang menerangkan insurans kontraktor dan terma bina ikut keperluan. Jika anda perlukan bangunan lebih cepat, bandingkan kilang untuk dijual di Shah Alam atau tanah industri di Shah Alam.

Bagaimana lori masuk ke Setia Alaman?

Risalah menyatakan 21 km ke pelabuhan, 25 km ke Lapangan Terbang Subang dan 55 km ke KLIA. Pengumuman FM Global menamakan NKVE-Setia Alam Link, NKVE, New North Klang Straits Bypass dan Lebuhraya Persekutuan. The Edge menambah WCE, Lebuhraya Shapadu dan DASH, serta menyenaraikan Northport, Westport dan stesen ECRL Kapar yang akan datang antara hubungan taman ini.

Risalah menjanjikan tanjakan terus khas dari Persiaran Setia Alam. Laporan 2025 menyatakan tanjakan itu masih dalam pembinaan, dan The Star melaporkan perkara sama pada September 2025. Semasa lawatan tapak, saya memandu laluan yang akan diambil lori 40 kaki pada waktu pertukaran syif, dan bertanya laluan mana yang sudah dibuka hari ini.

Apa yang ditunjukkan transaksi berdaftar JPPH berhampiran?

Ini ialah transaksi berdaftar JPPH bagi Bukit Raja, 24 bulan hingga Ogos 2026. Kawasan ini lebih luas daripada taman tersebut, jadi baca sebagai konteks sekitar, bukan harga Setia Alaman. Setiap angka psf adalah bagi setiap kaki persegi tanah.

Jenis	Urus niaga direkodkan	Harga median	Julat biasa	RM psf of land	Tanah median
Tanah industri	20	RM13.54 million	RM11 million hingga RM22.83 million	RM155 psf of land	Tidak dinyatakan
Kilang teres	22	RM1 million	RM850,000 hingga RM1.5 million	RM530 psf of land	1,604 kaki persegi
Kilang berkembar	19	RM9.8 million	RM5.59 million hingga RM10.39 million	RM446 psf of land	21,980 kaki persegi
Kilang sesebuah	16	RM14.9 million	RM8.35 million hingga RM15.89 million	RM342 psf of land	43,572 kaki persegi

Sebagai perbandingan, transaksi berdaftar JPPH di Shah Alam merekodkan 6 urus niaga tanah industri dalam tempoh sama, harga median RM20.77 million, julat biasa RM19.94 million hingga RM36.1 million, RM210 psf of land. Ini rekod yang tersedia setakat ini, bukan semua unit yang dijual, dan data Bukit Raja tidak mempunyai baris sewa.

Apa yang perlu disemak sebelum membeli lot di Setia Alaman?

1. Kategori dan syarat hakmilik. Laporan S P Setia menunjukkan penzonan semula daripada pembangunan bercampur kepada industri berlaku berperingkat: kerja perancangan pada 2022, sasaran 2025 dan kelulusan bagi tanah tambahan. Baca hakmilik atau carian rasmi lot anda, termasuk kategori kegunaan tanah dan syarat nyata. Panduan hakmilik tanah saya menyenaraikan semakan yang sama untuk Serendah dan Batang Kali.
2. Gadaian bank. Semasa urus niaga FM Global, setiap lot digadaikan kepada Maybank Islamic Berhad. Minta peguam mengesahkan dalam perjanjian jual beli cara gadaian ke atas lot anda ditebus, dan buat carian sebelum baki dibayar.
3. Identiti lot. Pengumuman yang sama menyatakan alamat pos belum tersedia. Padankan nombor lot dengan pelan ukur dan pelan induk, dan sahkan muka jalannya.
4. Proses anda berbanding zon. Taman ini ditujukan untuk industri ringan dan sederhana. Baca panduan industri ringan, sederhana dan berat oleh Ms Teh, kemudian tanya majlis dan Jabatan Alam Sekitar tentang pelepasan, air sisa atau buangan terjadual sebelum membayar deposit.
5. Bekalan elektrik. Risalah tidak menyiarkan kapasiti bekalan, jadi tanya pemaju dan TNB tentang bekalan di lot anda. Panduan pencawang padat TNB saya menerangkan bila tapak memerlukan pencawang sendiri.
6. Kewajipan kawasan. Klausa pajakan hijau dan kemudahan bersama ada dalam rancangan, jadi tanya sama ada dokumen jualan atau peraturan kawasan membawa kewajipan solar, air sisa, air hujan atau caj perkhidmatan.
7. Kos pembelian. Peruntukkan duti setem dan yuran guaman selain harga tanah.

Jika anda sedang membandingkan lot Setia Alaman dengan tanah atau kilang di Shah Alam atau utara Selangor, WhatsApp Jason Low di +60 12-288 1834.