Setia Alaman Industrial Park：到底在巴生还是莎阿南、谁买了地、买地前要查什么

要点

• Setia Alaman Industrial Park 是 S P Setia 发展的工业园，占地 399 英亩，规划 75 块工业地、6 块商业地和 2 块油站地，定位是轻工业和中型工业。2024 年的分析师简报把面积分成 312 英亩工业地和 87 英亩商业地。
• 马来西亚交易所（Bursa Malaysia）的一份公告写明，园区地块位于 Mukim Kapar（加埔）、Daerah Klang（巴生县），但 S P Setia 2025 年报却把园区标注为莎阿南。买地要看地契，不要看宣传名称。
• 截至 2026 年 5 月 31 日，工业地认购率为 85%，商业店铺为 90%，所以开口要问的是发展商手上还剩哪些地块。
• S P Setia 2025 年报提到，通往高架的匝道仍在施工。规划货车路线之前，先确认它是否已经通车。
• 我没有只针对这个园区的 JPPH 数据，最接近的是武吉拉惹：JPPH 注册交易显示，24 个月内记录了 20 宗工业地交易，中位价 RM13.54 million，RM155 psf of land（按土地面积计算）。

Setia Alaman 到底在巴生还是莎阿南？

按土地记录，它在巴生。FM Global Logistics 向交易所申报时写明地块位于 Setia Alaman Industrial Park, Mukim Kapar, Daerah Klang，园区宣传册也写着位于巴生县。之所以有人搞混，是因为同一个园区在不同文件里有不同的说法：

资料	对位置的描述
FM Global 公告（2024 年）	Mukim Kapar, Daerah Klang
S P Setia 宣传册	巴生县
S P Setia 分析师简报（2024 年第三季）	雪兰莪巴生
S P Setia 2024 年报	武吉拉惹、巴生与莎阿南走廊
S P Setia 2025 年报	雪兰莪莎阿南
S P Setia 声明（2025 年）	距离 Bandar Setia Alam 5 公里
The Edge（2026 年 8 月）	位于 4,000 英亩的 Setia Alam 镇区内

这一点很实际，因为买卖文件绑定的是 mukim 和县，而不是宣传名称。可以对比隔壁的镇区：Top Glove 年报的产业清单把 Bandar Setia Alam 第 U13 区的建筑记录在 Mukim Bukit Raja、Daerah Petaling（八打灵县）。同样挂着 Setia 的名字，却属于不同的县。

在这里建厂，由哪个市政厅批准？

我没有找到任何文件直接写明这个园区归哪个市政厅，所以付钱之前一定要问清楚。巴生地方规划草案涵盖巴生县的一部分，主要是 Mukim Kapar 和 Mukim Klang，当时由巴生市议会（Majlis Perbandaran Klang）管理，也就是现在的巴生皇城市政厅（MBDK）。所以，Mukim Kapar 的地块看起来归 MBDK。不过这份规划只涵盖县内部分地区，而宣传册列出的周边设施里又有 MBSA 分行办事处，这两点都不足以替你的地块下结论。

客户来看这里的地块时，我会先要涵盖该地块的规划批文或获批的布局图，因为文件上会写明发出批文的市政厅。规划许可、建筑图和营业执照归市政厅管；地税则交给地契所属县的土地局，详情可以看我的地税指南。

另外，Setia Alaman 也不是 BBR Business Park。后者由 Sime Darby Property 发展，是同一条武吉拉惹走廊上的另一个工业区。想了解巴生一带，可以看 Ms Teh 的 Setia Alaman 页面；FactoryHub 也有这个园区的资料页。

Setia Alaman 的总规划图有什么？

宣传册的总规划图包括以下部分：

部分	宣传册显示的内容
工业	轻工业区、中型工业区 1、2、3，以及中小企业区 1、2
商业	6 块商业地、双层和三层店铺、SOFO 单位
配套	2 块油站地、中央公园、集中式员工宿舍（CLQ）

宣传册还列出 100 英尺宽的内部道路、40 英尺的建筑临路面、5 个主要出入口和 5G 网络，目标行业包括电子、机械、转运、仓储、物流、轻加工和制造。《新海峡时报》报道的 MBSB 研究还提到屋顶太阳能、雨水收集、进阶污水处理、绿色租约条款，以及预留区域供冷的条件。

图上中小企业区 1 的地块明显比中型工业区小，但宣传册没有公布地块面积。我能核实的面积只有 FM Global 公告里的 2.82 和 2.84 英亩，以及下面提到的 42 英亩仓储园区。宣传册上的项目只能当作发展商的规划，要问清楚哪些已经交付到你看中的地块。

谁在 Setia Alaman 买了地？还剩多少？

S P Setia 表示，买家超过 20 个，来自物流、仓储、五金、制造、餐饮和工厂营运等行业，2025 年销售额为 RM323 million。2024 年的简报则列出物流、机械分销、钢铁、食品饮料分销、仓库开发和冷链仓储等买家类型。公开记录里我能核实的有两家：

• FM Global Logistics 在 2023 年和 2024 年签约购买 9A、9B、10A、10B 四块地，合共约 11.34 英亩，用来扩展第三方物流仓储业务。2024 年 3 月的公告列出了 10A 和 10B 的价格。
• 台湾 Ally Logistic Property 与 S P Setia 合作 42 英亩的仓储园区，包括两座建后出租的自动化仓库，一座做冷链，一座做常温，楼面约 150 万平方尺，可容纳 150,000 个栈板位。MBSB 预计在 2026 财政年开工，但我没有看到已经动工的确认消息。

发展商自己估算的发展总值也上调了，从 2024 年报的 RM3.09 billion 到 2025 年报的 RM4 billion。认购率并不能告诉你还剩哪些地块，而且 2024 年的简报还标出部分预留给合资项目的地块，所以要向发展商索取最新的地块供应图。

S P Setia 公开的模式是出售基础设施齐全的地块，再配合量身建造（built-to-suit）。对多数买家来说，这很可能代表要自己建厂，而不是买现成的厂房。自建要注意的工程保险和量身建造条款，可以看我的建厂指南。如果想早点用上厂房，可以比较莎阿南的出售工厂；如果要买地，可以比较莎阿南的工业地。

货车怎么进出 Setia Alaman？

宣传册写明距离港口 21 公里、梳邦机场 25 公里、吉隆坡国际机场 55 公里。FM Global 的申报提到 NKVE-Setia Alam Link、NKVE、新北巴生海峡大道（NNKSB）和联邦大道。The Edge 还提到 WCE、Shapadu 大道和 DASH，也把巴生北港、巴生西港和即将建成的东海岸铁路 Kapar 站列入园区的交通连接。

宣传册承诺有一条从 Persiaran Setia Alam 直达的专用匝道。2025 年报说它仍在施工，《星报》在 2025 年 9 月也有相同报道。看地时，我会在换班时段按 40 英尺货柜车的路线实际开一次，也会问清楚哪些出入口今天已经通车，哪些还在规划中。

附近的 JPPH 注册交易怎么样？

以下是武吉拉惹的 JPPH 注册交易，时间为截至 2026 年 8 月的 24 个月。这个范围比园区大，只能当作周边参考，不是 Setia Alaman 的价格。所有 psf 都按土地面积计算。

类型	记录宗数	中位价	常见区间	土地呎价	土地面积中位数
工业地	20	RM13.54 million	RM11 million 至 RM22.83 million	RM155 psf of land	未列出
排屋式工厂	22	RM1 million	RM850,000 至 RM1.5 million	RM530 psf of land	1,604 平方尺
半独立式工厂	19	RM9.8 million	RM5.59 million 至 RM10.39 million	RM446 psf of land	21,980 平方尺
独立式工厂	16	RM14.9 million	RM8.35 million 至 RM15.89 million	RM342 psf of land	43,572 平方尺

作为对比，莎阿南的 JPPH 注册交易在同一时期记录了 6 宗工业地交易，中位价 RM20.77 million，常见区间 RM19.94 million 至 RM36.1 million，RM210 psf of land。这些只是目前已有的记录，并不是全部成交，武吉拉惹的数据也没有租金项目。

买 Setia Alaman 的地之前要查什么？

1. 地契类别和条件。 S P Setia 的报告显示，从混合发展改为工业用途是分阶段进行的：2022 年开始规划、定为 2025 年的目标，后来又批准了额外的土地。要查你那块地的地契或官方查册，包括土地用途类别和明文条件（express condition）。我的工业地地契指南虽然写的是双文丹和巴当加里，查法是一样的。
2. 银行抵押。 FM Global 签约时，每块地都抵押给 Maybank Islamic Berhad。请律师在买卖合约里写清楚你那块地的抵押如何赎回，并在付清尾款之前再查册一次。
3. 地块身份。 同一份公告里，邮寄地址一栏写的是尚未有。要把地块编号对上测量图和总规划图，并确认它的临路面。
4. 你的工序和区域是否相符。 这个园区定位是轻工业和中型工业。先看 Ms Teh 的轻、中、重工业指南；如果涉及废气、废水或列表废料，付订金之前先问市政厅和环境局。
5. 电力。 宣传册没有公布供电容量，要问发展商和 TNB，你的地块能拿到多少。什么情况下要自设变电站，可以看我的 TNB 紧凑型变电站指南。
6. 园区义务。 规划里有绿色租约条款和共用设施，所以要问买卖文件或园区规则有没有太阳能、污水、雨水或服务费方面的义务。
7. 买地成本。 地价之外，还要预留印花税和律师费。

如果你在比较 Setia Alaman 的地块和莎阿南或雪兰莪北部的土地、工厂，可以 WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。