莎阿南 Taman Perindustrian Subang Utama（第 22 区）：在哪里、归哪个市政厅、买厂租厂前要查什么

要点

• Taman Perindustrian Subang Utama 位于莎阿南第 22 区（邮区 40300），归莎阿南市政厅（MBSA）管辖。名字里虽然有 Subang，它并不在梳邦再也。
• 雪兰莪州议会 2025 年的工业区名单没有 Subang Utama 这个名字，记录的是 Taman Perindustrian Lion, Seksyen 22。同一批路上的厂商，官方地址两个名字都在用。
• 这里的地契并不统一。Mapletree 年报显示，第 22 区一座物流中心是 99 年租赁地契，另一座是永久地契，所以每个单位都要单独看地契。
• MBSA 门牌税页面列出的工业税率：建筑物按常年估值的 7.00%，空地按 5.50%，每年分两期，截止日是 2 月 28 日和 8 月 31 日。
• 通往第 22 区的主干道 Persiaran Jubli Perak，在 2025 年 11 月 24 日是莎阿南因水位上涨而封闭的四条路线之一。看厂时要问淹水记录，也要实际走一趟货车路线。

Taman Perindustrian Subang Utama 在哪里？是不是在梳邦再也？

它在莎阿南第 22 区。已公开的厂商地址，例如 Nippon Paint 在 Jalan SU 4 的地址和 Panasonic 在 Jalan Puchong 的地址，写的都是 40300 Shah Alam。FactoryHub 的 Lion Industrial Park 与 Subang Utama 工业区资料列出的主要道路是 Persiaran Jubli Perak、Jalan Puchong 和 Persiaran Tengku Ampuan。想在地图上定位的话，该资料所用的过户登记显示，第 22 区地段集中在 3.047, 101.543 附近，Lion Industrial Park 地段集中在 3.044, 101.541 附近。

混淆主要来自 Subang 这个词。网上有些广告把这个工业区标成梳邦再也，而几个名字相近的工业区确实归另一个市政厅管：

工业区	位置	市政厅
Taman Perindustrian Subang Utama 与 Lion（第 22 区）	莎阿南，40300	MBSA
Lion Industrial Park（第 26 区一侧）	莎阿南，40400	MBSA
UEP 与 Taman Perindustrian Subang（Sungai Penaga）	梳邦再也，47600 至 47630	梳邦再也市政厅
梳邦高科技工业园（Subang Hi-Tech）	Batu Tiga，联邦大道旁	梳邦再也市政厅

门牌税单、营业执照和规划档案都由市政厅决定，所以要以地契和税单上的记录为准，不要只看广告标题。另外还有一个容易搞错的地方：Hulu Langat 的 Beranang 也有一个 Lion Industrial Park，和这里是两个不同的地方。

为什么地址有时写 Lion Industrial Park，有时写 Jalan SU 或 Jalan Puchong？

因为同一片路网挂着两个工业区名字。州议会 2016 年的书面答复把 Lion Industrial Park 分别列在第 22 区和第 26 区，而 2025 年的名单只剩 Taman Perindustrian Lion, Seksyen 22。厂商自己公布的地址最能说明这种重叠：

厂商	公布的地址	业务
Automotive Industries	Lot 9, Jalan Puchong, Section 22, Lion Industrial Park；二厂：Jalan Subang Utama 2, Section 22	汽车车身零件与底盘
Panasonic Appliances Air-Conditioning Malaysia	No 17, Jalan Puchong, Taman Perindustrian Subang Utama, Seksyen 22	冷气机制造
Panasonic Malaysia 物流中心	Lot PT 324, Lion Industrial Park, Jalan SU 8, Phase II, Seksyen 22	配送
Nippon Paint (Malaysia)	Lot I-17, Taman Perindustrian Subang Utama, Jalan SU 4	油漆
KJ Can (Selangor)	Lot 19, Jalan SU 4, Taman Perindustrian Subang Utama, Seksyen 22	铁罐与零件
G-Force, Mapletree Logistics Trust	Jalan SU 6A, Persiaran Tengku Ampuan, Lion Industrial Park, Section 26, 40400	物流

可以看到，Jalan Puchong 两个名字都用过，Jalan SU 也一样。这里的 Jalan Puchong 是第 22 区里面的一条路，和蒲种（Puchong）市镇无关。实际操作时，查册（official search）要用地段号和地契号，不要用工业区名字去查。JPPH 登记也按 mukim 分开，第 22 区记在 Shah Alam，Lion Industrial Park 记在 Baru HICOM，所以地契上的写法未必和广告一致。

这里有哪些类型的工厂？

过户登记里并没有单独叫 Subang Utama 的条目。FactoryHub 的资料根据 2010 年以来 JPPH 登记的过户，列出下面三个名字。每个地段只算一次，也只计算转过手的地段，所以这张表只用来看类型分布，不是全部工厂的数量。

登记名称	记录地段	2 万平方尺以上	常见地段面积	类型
Seksyen 22 Shah Alam	27	8	8,700 平方尺	排屋式工厂、半独立式工厂、独立式工厂
Lion Industrial Park Shah Alam	10	6	32,400 平方尺	以独立式工厂为主，也有排屋式工厂
Gravitas Seksyen 22	7	0	2,800 平方尺	排屋式工厂

同一区内也有体量更大的物流建筑，包括 Mapletree Logistics Hub Shah Alam 和 Mapletree Logistics Hub Jubli。

Subang Utama 一带的工厂卖多少、租多少？

Subang Utama 没有单独的登记中位数，所以只能参考整个莎阿南的 JPPH 登记成交，时间是截至 2026 年 8 月的 24 个月。这些是目前已有的记录，并不是全部成交。每平方尺价格一律按土地面积计算。

类型	记录成交	中位价	常见范围	每平方尺土地
排屋式工厂	70	RM113万	RM84万 至 RM179万	RM484
半独立式工厂	66	RM592万	RM462万 至 RM714万	RM514
独立式工厂	20	RM1,600万	RM1,361万 至 RM3,620万	RM335
工业地	6	RM2,077万	RM1,994万 至 RM3,610万	RM210

119 宗登记的工厂租约，中位租金是每月每平方尺 RM1.71，常见租期 24 个月。按类型看，排屋式工厂 RM1.79，半独立式工厂 RM2.12，独立式工厂 RM1.50。永久地契工厂的中位价是 RM336万（136 宗），租赁地契是 RM592万（22 宗），但这个差距混合了地点、面积和类型，不能只归因于地契。另外，单独标为 Subang 的数据涵盖 Sungai Penaga 等工业区，不要当成这里的价格。

MBSA 要收什么费用？需要什么执照？

MBSA 门牌税页面说明，常年估值等于估计的每月毛租金乘以 12；空地则按市值的 10% 计算。工业税率列为建筑物 7.00%、空地 5.50%。该页面写明这些税率是 2014 年批准的，页面自己的算例用的住宅税率也和税率表不同，所以实际税率要看最新税单。

举例说明，仅供理解算法：假设市政厅估计的租金刚好等于登记的半独立式工厂中位月租 RM17,300，常年估值就是 RM207,600，门牌税一年 RM14,532，每期 RM7,266。实际数字由市政厅决定。

缴税期是 1 月 1 日至 2 月 28 日，以及 7 月 1 日至 8 月 31 日。逾期后，MBSA 可以发出 Borang E 通知，收 RM20 罚款并限 15 天内缴清；之后是 Borang F 扣押令，收欠款的 4%，再往后可以扣押并变卖动产。买家在交割前应该拿到欠税证明，租客则要看清楚租约写明由谁缴付。地税是另一笔州政府收费，详情见地税指南。

营运方面，MBSA 的综合执照（Lesen Komposit）把营业场所执照和招牌执照合在一起，工业申请的手续费列为 RM100。规划方面，已刊宪的是 Rancangan Tempatan MBSA 2035 (Penggantian)，宪报编号 2642，2022 年 7 月 7 日。这份规划的一章草案把 Taman Perindustrian Subang Utama 和 Kawasan Perindustrian Ampuan Lion 归入中型与重型工业类别。这只是草案，还是要查已刊宪的规划和自己地段的规划许可；相关术语可以看 Ms Teh 的轻、中、重工业指南。

货车怎么进出？这一带会淹水吗？

Kemuning-Shah Alam 大道（LKSA）在 Bulatan Jubli Perak 设有交流道。Prolintas 的介绍是：全长 14.7 公里，从 Kota Kemuning 的 KESAS 连接到联邦大道，收费站设在 Alam Impian 和 Sri Muda。FactoryHub 的资料估计，这里距离巴生北港约 18 公里，距离吉隆坡国际机场约 37 公里，但这是直线距离，实际路程更长。建议在换班时段，用自己的货车级别实际走一趟。

淹水确实是这里要查的项目。2025 年 11 月 24 日，Sinar Harian 报道 Persiaran Jubli Perak 和 Persiaran Perusahaan 都在四条封闭路线之内，FMT 报道 MBSA 把 Persiaran Jubli Perak 列为受影响地点，并封闭了 Jalan Batu Tiga Lama 往 Taman Mesra 的路段。2021 年 12 月，Utusan 报道莎阿南发生更大范围的水灾，联邦大道、NKVE 和 ELITE 都被切断。这些报道讲的是道路，不是个别工厂，所以每个单位都要分开问。

在这里买厂或租厂之前要查什么？

1. 地契。 针对该地段做官方查册，记下地契类型、剩余年限、土地用途类别和转让限制。永久地契与租赁地契指南说明了这对买家有什么影响。
2. 建筑批文。 索取 CF 或 CCC，并核对现场加建的部分是否在获批图则之内。
3. 市政厅记录。 确认归 MBSA 管辖，查门牌税有没有拖欠，执照是否符合你的业务。
4. 电力。 看 TNB 电费单和总配电盘的额定值。如果需要更大电量，可以参考紧凑式变电站指南里列出的问题。
5. 淹水记录。 问业主水最近一次是什么时候淹到路面和厂内，比较地台和路面的高度，并确认保险是否涵盖水灾。
6. 货车通道。 看 40 尺货柜车的回转空间、卸货台的高度和数量，以及门口路边是否常有车辆停放。

想比较的话，可以看整个莎阿南的工厂出租、工厂出售和仓库出租，或者相邻的第 23 区工业区。

想看 Taman Perindustrian Subang Utama 或附近的工厂，请 WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。