Bandar Industri Bernilai Tinggi Serendah (UMW HVM Park): Plot, Syarikat di Dalamnya dan Perkara Perlu Disemak Sebelum Beli atau Sewa

Perkara Utama

• Bandar Industri Bernilai Tinggi Serendah dan UMW HVM Park ialah tempat yang sama. UMW Development memasarkan taman seluas 861 ekar ini dengan nama Inggeris dan memakai nama Melayu pada alamatnya, 48200 Serendah. Senarai kawasan perindustrian Selangor meletakkannya di bawah Majlis Perbandaran Hulu Selangor (MPHS).
• Pelan UMW sendiri berbeza. Pembentangan Jun 2024 menunjukkan Presint 5C seluas 139 ekar dan Presint 6 seluas 6 ekar, manakala pelan Zon Utara di laman webnya menunjukkan 147 dan 4 ekar, dengan nota tertakluk kepada perubahan. Minta pelan terkini dan tanda plot anda padanya.
• Penghuni yang dapat saya sahkan termasuk UMW Aerospace, LONGi, MCE Holdings dan NovaAir. Pada 4 November 2026, Google menamakan taman ini sebagai lokasi sasaran bagi kampus pusat data yang masih dalam perancangan.
• Membeli di sini tidak sama dengan membeli di kawasan terbuka. Pada 2018, bahagian hartanah UMW berkata ia menapis pelabur dan mahu pembinaan bermula dalam dua tahun selepas menandatangani perjanjian. Tanya sama ada syarat itu masih terpakai.
• Saya tiada data JPPH khusus untuk taman ini. Bagi seluruh kawasan Serendah, transaksi berdaftar JPPH merekodkan 72 urus niaga tanah industri dalam 24 bulan, harga median RM2.47 million dan RM37 psf of land.

Apakah Bandar Industri Bernilai Tinggi Serendah, dan adakah ia sama dengan UMW HVM Park?

Ya, taman yang sama. UMW High Value Manufacturing Park ialah jenamanya, manakala Bandar Industri Bernilai Tinggi ialah nama pada alamat, termasuk pejabat UMW Development sendiri di Presint 3. Taman ini terletak di Serendah, daerah Hulu Selangor. Pembentangan Jun 2024 menyebut keluasannya 861 ekar, untuk aeroangkasa, automotif dan pembuatan termaju.

Bukan semua 861 ekar itu tanah kilang. Pembentangan yang sama mengira kira-kira 563 ekar presint perindustrian. Pada 2018, UMW memberitahu The Edge kira-kira 60% tanah untuk industri, 15% untuk komersial sokongan, 20% untuk pembangunan bercampur dan selebihnya untuk kemudahan awam.

Halaman taman saya memaparkan unit semasa dan fakta ringkas. Panduan ini untuk soalan selepas anda menjumpai plot atau bangunan yang berkenan.

Apakah presint dan saiz plot yang ada?

Taman ini dibahagi kepada Zon Selatan dan Zon Utara. Jadual ini menggabungkan pembentangan 2024 dengan pelan Zon Utara di laman web UMW. Saya membaca saiz plot daripada lukisan, jadi anggap sebagai anggaran.

Zon	Presint	Ekar pada 2024	Yang ditunjukkan pelan
Selatan	1	68	UMW Aerospace seluas 23.54 ekar, dan plot lebih kecil kira-kira 2 hingga 8 ekar
Selatan	2	81	Plot paling kecil, dari kira-kira 1.09 ekar hingga 11 ekar
Selatan	3	17	Plot kira-kira 2.5 hingga 6 ekar
Selatan	4	28	Termasuk plot 22.22 ekar, saiz yang dijual kepada Perodua
Utara	5A	140	Satu blok, ditanda telah dijual
Utara	5B	82	Blok 38.08 ekar ditanda simpanan, dan plot 3 hingga 8.93 ekar, dua ditanda telah dijual
Utara	5C	139 (147 di laman web)	Fasa akhir. Petak 4 hingga 34 ekar pada 2024, satu blok pada pelan laman web, bersebelahan tapak PMU TNB
Utara	6	6 (4 di laman web)	Fasa akhir, plot kira-kira 2 ekar

Kedua-dua pelan tidak memberitahu apa yang belum dijual hari ini. Pembentangan itu tertakluk kepada reka bentuk dan kelulusan, dan pelan laman web tertakluk kepada perubahan. Pada Ogos 2022, UMW berkata kira-kira 84% Zon Selatan telah diambil, jadi saya tidak menganggap plot kecil di situ masih ada daripada UMW. Jika perlu, jualan semula atau tanah di tempat lain di Serendah mungkin lebih realistik.

Syarikat mana yang sudah ada di UMW HVM Park?

UMW berkata pada 2022 bahawa 40 syarikat telah komited. Saya tidak menjumpai senarai penuh yang terbuka, jadi jadual ini hanya memuatkan nama yang dapat saya sahkan daripada dokumen kerajaan atau laporan berita.

Syarikat	Yang ada di sini	Sumber
UMW Aerospace	Kilang fan case untuk Rolls-Royce seluas 23.54 ekar	The Edge, 2018 dan pelan UMW
LONGi	Membeli 140 ekar dengan RM304.92 million pada 2022, kilang modul solar bermula 2023	The Edge, 2022 dan Saur Energy, 2023
Perodua Sales	UMW mengumumkan penjualan 22.22 ekar kepadanya dengan RM52.27 million pada 2023	The Edge, 2023
MCE Holdings	MCE Auto Hub seluas 3.24 hektar, elektronik automotif, dilancarkan Julai 2026	NST, 2026
NovaAir	Unit pemisahan udara cecair 300 tan sehari, ditauliahkan Ogos 2026	MIDA, 2026
UMW Industrial Power Services	Projek diluluskan untuk set penjana, Jalan Titanium 2, Presint 1	Senarai kelulusan Selangor
Tremco CPG Malaysia	Projek diluluskan untuk salutan lantai dan pengedap kalis air, Jalan Titanium 2, Presint 1	Senarai kelulusan Selangor

Kilang yang membeli oksigen, nitrogen atau argon boleh bertanya kepada NovaAir tentang bekalan, kerana MIDA menyenaraikan gas itu sebagai keluaran loji tersebut. Pembekal automotif boleh melihat siapa yang sudah ada, tetapi jangan anggap jiran sebagai jaminan pesanan.

Bolehkah sesiapa membeli plot, dan apakah syaratnya?

Tidak secara automatik. Dalam temu bual 2018, bahagian hartanah UMW berkata ia menilai pelabur berdasarkan penciptaan pekerjaan, nilai pelaburan dan proses pembuatan, dan ada pemohon yang tidak memenuhi syarat. Ia juga mahu pembinaan bermula dalam dua tahun selepas menandatangani perjanjian. Itu lapan tahun lalu, jadi anggap sebagai soalan untuk ditanya, bukan peraturan hari ini.

Apabila pembeli bertanya tentang plot di sini, saya mengajukan soalan berikut kepada unit sokongan perniagaan UMW, yang disifatkan sebagai pusat hubungan tunggal untuk pelabur:

1. Plot mana yang belum dijual, mana yang disimpan, dan boleh saya lihat pelan terkini?
2. Adakah hakmilik individu sudah keluar? Apakah kategori tanah, syarat nyata dan sekatan kepentingan?
3. Berapa tahun baki pajakan? Plot yang dijual kepada Perodua dilaporkan sebagai tanah industri pajakan, tetapi saya tidak menjumpai tempoh pajakan dalam dokumen awam UMW. Panduan pegangan bebas dan pajakan menerangkan kesannya kepada pembeli, dan panduan hakmilik tanah Serendah merangkumi semakan hakmilik.
4. Adakah tarikh akhir untuk mula membina, dan apa berlaku jika terlepas?
5. Berapa yuran tahunan taman? UMW berkata pada 2018 ia akan mengurus keselamatan, akses, kawasan bersama dan kemudahan dengan bayaran. Tanya jumlahnya, cara kenaikan dan siapa membayar selepas jualan semula.
6. Adakah peraturan reka bentuk atau penarafan hijau untuk bangunan saya? UMW menyatakan taman ini bertaraf GreenRE.

Jika membeli daripada pemilik sedia ada, tanya perkara yang sama, serta sama ada persetujuan UMW diperlukan dan sama ada tarikh akhir pembinaan berpindah kepada anda. Kemudian minta peguam mengesahkan jawapan itu dengan hakmilik dan perjanjian jual beli. Membina kilang sendiri juga melibatkan insurans dan kontraktor, seperti dalam panduan bina ikut tempahan.

Berapa harga tanah atau kilang di sini?

Saya tidak menjumpai senarai harga yang diterbitkan, dan data berdaftar yang saya guna tiada baris khusus untuk taman ini. Dua urus niaga dilaporkan secara bernama: LONGi RM304.92 million untuk 140 ekar dan Perodua Sales RM52.27 million untuk 22.22 ekar, yang kedua urus niaga pihak berkaitan kerana UMW memegang 38% Perodua. Itu urus niaga tunggal bagi plot besar, bukan panduan harga untuk pembeli 3 ekar.

Bagi kawasan lebih luas, ini ialah harga transaksi dan sewa Serendah daripada transaksi berdaftar JPPH, 24 bulan hingga Ogos 2026. Ia merangkumi seluruh Serendah, dengan Bukit Beruntung paling aktif pada 132 urus niaga dalam 24 bulan, jadi ini bukan harga taman ini. Semua psf ialah per kaki persegi tanah.

Jenis	Urus niaga direkodkan	Harga median	Julat biasa	RM psf of land
Tanah industri	72	RM2.47 million	RM908,000 hingga RM4.32 million	RM37 psf of land
Kilang teres	256	RM245,000	RM180,000 hingga RM339,000	RM114 psf of land
Kilang berkembar	28	RM3.16 million	RM695,000 hingga RM3.8 million	RM213 psf of land
Kilang sesebuah	8	RM8.65 million	RM5.89 million hingga RM17.75 million	RM166 psf of land

Penyewaan kilang berdaftar berjumlah 30 dalam 24 bulan, sewa median RM0.95 psf/month, biasanya RM0.70 psf/month hingga RM1.10 psf/month, dengan tempoh biasa 21 bulan. Ini rekod berdaftar yang ada setakat ini, bukan setiap unit yang dijual atau disewa.

Bolehkah menyewa kilang di dalam taman ini?

Boleh, jika pemilik menyewakan bangunannya atau pajakan diatur. Bahagian hartanah UMW berkata pada 2018 ramai pelabur asing lebih suka menyewa, dan ia boleh mengaturnya sendiri atau melalui pemilik tanah lain. Tanya UMW apa yang ditawarkan sekarang.

Jika menyewa di dalam taman, saya menambah perkara ini pada semakan biasa menyewa kilang:

• Adakah pajakan memerlukan persetujuan pengurus taman, dan adakah aktiviti anda menepati peraturan taman?
• Siapa membayar yuran taman, tuan tanah atau anda?
• Bagaimana lori, pelawat dan kontraktor melalui pondok pengawal, dan pada waktu apa? UMW menyebut kawalan keluar masuk dan rondaan 24 jam, yang baik untuk keselamatan tetapi perlu dirancang untuk penghantaran.

Jika perlukan unit kecil tidak lama lagi, bandingkan kilang untuk disewa di sekitar Serendah dan kawasan perindustrian Bukit Beruntung yang lebih lama berhampiran.

Apakah kesan pelan pusat data Google kepada kilang berdekatan?

Setakat ini, kurang daripada yang disangka. Ken Siah dari Google berkata pada 4 November 2026 dua lagi kampus di Selangor masih dirancang, dengan lokasi sasaran di Eco Business Park, Puncak Alam dan taman ini. Laporan itu tidak menyebut keluasan atau presint.

Sehari kemudian, Sunway Construction mengumumkan perjanjian RM1.74 billion dengan syarikat hyperscaler antarabangsa yang tidak dinamakan untuk pusat data di Serendah, bermula suku keempat 2026 dan mengambil masa empat tahun. Laporan itu tidak menamakan pelanggan atau taman, jadi jangan anggap kedua-duanya projek yang sama.

Tiga perkara praktikal untuk pembeli atau penyewa kilang:

• Kuasa. Datuk Seri Anwar Ibrahim berkata Google akan membayar sepenuhnya elektriknya dan kos langsung sambungan ke grid. Itu menjawab siapa membayar sambungan Google, bukan berapa kapasiti lebihan untuk plot anda. Pelan UMW menanda tapak PMU TNB dan tanah rizab TNB di Zon Utara, jadi minta jawapan bertulis daripada TNB tentang beban anda. Kira beban dengan kalkulator kuasa kilang, dan lihat panduan pencawang padat jika mungkin perlu pencawang sendiri.
• Harga. Data berdaftar berhenti pada Ogos 2026, jadi belum menunjukkan apa-apa kesan. Jika ada yang meminta harga lebih, minta rekod urus niaga jenis dan saiz yang sama.
• Tempoh sewa. Dengan tempoh berdaftar biasa 21 bulan, sewaan yang ditandatangani sekarang mungkin tamat semasa pembinaan, jika projek diteruskan. Persetujuan awal tentang pilihan pembaharuan dan formula sewa lebih selamat. FactoryHub ada ulasan tentang kesan pelan Google kepada pemilik dan penyewa.

Bagaimana aksesnya, dan bolehkah bergantung pada ECRL?

Pembentangan UMW menyebut kira-kira 4 km ke Pintasan Rawang, 8 km ke persimpangan Sungai Buaya dan 10 km ke persimpangan Bukit Beruntung di Lebuhraya Utara-Selatan. Saya menyemak laluan itu pada waktu pertukaran syif dengan kenderaan paling panjang yang akan digunakan, kerana jarak pada slaid tidak menunjukkan sukarnya membelok melintasi trafik.

Di dalam taman, UMW berkata jalan Zon Utara selebar sehingga 100 kaki dengan dua lorong berasingan, dan pelannya menamakan Persiaran Aeroangkasa 132 kaki serta tempat letak lori berpusat. Pelan 2024 menanda jalan 80 kaki di sebahagian Zon Selatan, jadi semak jalan di hadapan plot anda.

Bagi rel, pembentangan itu meletakkan stesen ECRL Serendah kira-kira 3 km, melabelkannya pelabuhan darat dan hab kargo, dan menyatakan taman berada dalam radius pembangunan berorientasikan kargo pelan tempatan MPHS. Seksyen Gombak ke Pelabuhan Klang dijadual dibuka pada Januari 2028. Saya belum melihat siding atau kadar kargo yang diterbitkan untuk taman ini, jadi kira kos lori dahulu dan anggap rel sebagai penjimatan yang mungkin kemudian.

Untuk pekerja, pembentangan menunjukkan cadangan kuarters 18 tingkat dengan 6,120 katil di bawah Akta 446. Tanya sama ada ia sudah dibina, kos sekatil dan berapa boleh diperuntukkan kepada syarikat anda.

Adakah taman ini sesuai untuk kilang anda, atau kawasan lain di Serendah lebih baik?

Pada pandangan saya, taman ini sesuai untuk pengilang yang mahu kawalan pintu masuk, jalan lebar dan plot besar, serta menerima tapisan, yuran dan hakmilik pajakan. Ia kurang sesuai untuk bengkel kecil, kerana plot paling kecil kira-kira 1 ekar, sedangkan kilang teres berdaftar di Serendah mempunyai tanah median 2,002 kaki persegi dan harga median RM245,000.

Sebelum membuat keputusan, pastikan proses anda sesuai. Panduan industri ringan, sederhana dan berat Ms Teh menerangkan kategorinya, dan MPHS serta UMW boleh mengesahkan apa yang dibenarkan pada plot anda. Jika masih memilih bandar, perbandingan Rawang dan Serendah saya meletakkan tanah, kuasa dan kelulusan sebelah menyebelah.

Untuk membincangkan plot atau unit tertentu di taman ini, WhatsApp Jason Low (Probationary Estate Agent PEA 1478, CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855) di +60 12-288 1834.