双文丹 UMW HVM Park（Bandar Industri Bernilai Tinggi）：地块怎么分、园里有谁、买地租厂前要查什么

要点

• UMW HVM Park 和 Bandar Industri Bernilai Tinggi 是同一个地方。UMW Development 对外用英文名推广这座 861 英亩的工业园，地址则写马来文名，邮区 48200 双文丹。雪州议会公布的工业区名单把它列在乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）之下。
• UMW 自己的两份图并不一致：2024 年 6 月的简报写 5C 区 139 英亩、6 区 6 英亩，官网现有的北区图写 147 英亩和 4 英亩，并注明可能更改。看地时要拿最新的图，请对方标出你的地块。
• 我能核实的园内企业包括 UMW Aerospace、LONGi、MCE Holdings 和 NovaAir。2026 年 11 月 4 日，谷歌（Google）点名这里是一座数据中心园区的目标地点，目前仍在规划阶段。
• 在这里买地和在开放式工业区买地不一样。UMW 的产业部门 2018 年说过，会筛选投资者，并要求签约后两年内动工，买之前要问清这些条件现在是否还适用。
• 我没有只针对这个园区的 JPPH 数据。整个双文丹的 JPPH 注册交易显示，24 个月内记录了 72 宗工业地交易，中位价 RM2.47 million，RM37 psf of land（按土地面积计算）。

Bandar Industri Bernilai Tinggi Serendah 是什么？和 UMW HVM Park 是同一个吗？

是同一个。UMW High Value Manufacturing Park 是品牌名，Bandar Industri Bernilai Tinggi 则是地址上会看到的名字，UMW Development 自己在 Presint 3 的办公室就这样写。园区位于乌鲁雪兰莪县的双文丹。UMW 在 2024 年 6 月的简报里说，园区占地 861 英亩，主攻航空、汽车和先进制造业。

这 861 英亩并不全是工厂用地。同一份简报只算出约 563 英亩工业区。UMW 2018 年告诉 The Edge，约 60% 的土地规划作工业用途，15% 作配套商业，20% 作综合发展，其余是公共设施。

我的园区页面放的是在售在租的单位和基本资料。这篇写的是你看中地块或厂房之后，真正要问的问题。

园区分哪些区块？地块有多大？

园区分南区和北区。下表综合了 UMW 2024 年的简报和官网现有的北区图。地块大小是我从图上读出来的，请当作约数。

区域	区块	2024 年英亩数	图上显示
南区	1	68	UMW Aerospace 占 23.54 英亩，另有约 2 至 8 英亩的较小地块
南区	2	81	地块较小，约 1.09 英亩起，大的到 11 英亩
南区	3	17	约 2.5 至 6 英亩
南区	4	28	其中一块 22.22 英亩，与卖给 Perodua 的面积相同
北区	5A	140	整块，标示已售
北区	5B	82	一块 38.08 英亩标示保留，另有 3 至 8.93 英亩地块，其中两块标示已售
北区	5C	139（官网 147）	最后阶段。2024 年分成 4 至 34 英亩多块，官网图上是一整块，旁边是 TNB 总变电站（PMU）用地
北区	6	6（官网 4）	最后阶段，地块约 2 英亩

两张图都不能告诉你今天还剩哪些地。简报注明布局还要看设计和审批，官网图也注明可能更改。2022 年 8 月，UMW 说南区约 84% 已被认购，所以我不会假设南区还有小地块可以直接向 UMW 买。如果一定要小块地，转售或者双文丹其他地方的工业地可能更实际。

园区里已经有哪些公司？

UMW 2022 年说，已有 40 家公司承诺进驻。我没有找到公开的完整名单，下表只列我能从政府文件或新闻报道核实的名字。

公司	在园区的项目	出处
UMW Aerospace	为 Rolls-Royce 生产风扇机匣的工厂，占地 23.54 英亩	The Edge，2018、UMW 布局图
LONGi	2022 年以 RM304.92 million 买下 140 英亩，太阳能组件厂 2023 年启动	The Edge，2022、Saur Energy，2023
Perodua Sales	UMW 2023 年宣布以 RM52.27 million 把 22.22 英亩卖给它	The Edge，2023
MCE Holdings	MCE Auto Hub，占地 3.24 公顷，生产汽车电子，2026 年 7 月启用	NST，2026
NovaAir	日产 300 吨液态空分装置，2026 年 8 月投产	MIDA，2026
UMW Industrial Power Services	获批项目：发电机组，Jalan Titanium 2，Presint 1	雪州批准项目名单
Tremco CPG Malaysia	获批项目：地坪涂料和防水密封材料，Jalan Titanium 2，Presint 1	雪州批准项目名单

如果你的工厂要用氧气、氮气或氩气，可以问问 NovaAir 的供应安排，MIDA 的新闻稿列明这些都是该厂的产品。汽车零部件厂可以参考园内已有哪些公司，但邻居在这里，不等于订单就会来。

谁都可以买地吗？条件是什么？

不一定。UMW 的产业部门在 2018 年的访问中说，他们会按创造就业、投资额和生产工艺给投资者评分，有些申请者不符合要求；同时要求签约后两年内动工。这已是八年前的说法，请把它当作要去问的问题，不要当作今天的规定。

有买家问我这里的地块时，我会向 UMW 的商业支援单位问以下几点，UMW 说这个单位是投资者的单一联络窗口：

1. 哪些地块未售、哪些已保留？能不能看最新的图？
2. 分契地契（individual title）出了没有？土地类别、明文条件（express condition）和权益限制（restriction in interest）是什么？
3. 租约还剩多少年？卖给 Perodua 的地块报道写的是工业租赁地，但我没有在 UMW 的公开文件里找到租期长度。永久地契与租赁地契指南讲买家要注意什么，双文丹地契指南讲地契怎么查。
4. 有没有动工期限？错过了会怎样？
5. 园区每年收多少费用？UMW 2018 年说会收费负责保安、出入管理、公共区域和设施。要问清金额、怎么调涨、转售后由谁付。
6. 建筑有没有设计规定或绿色评级要求？UMW 说园区有 GreenRE 评级。

如果你是向现有业主买，同样要问这些，还要问是否需要 UMW 同意，以及动工期限会不会转到你身上。之后请律师对照地契和买卖合约确认。自建工厂还涉及保险和承包商的问题，可以看我的自建厂指南。

这里的地和工厂要多少钱？

我没有找到公开的价目表，我用的注册数据也没有这个园区的单独项目。有两宗交易是点名报道的：LONGi 140 英亩 RM304.92 million，Perodua Sales 22.22 英亩 RM52.27 million；后者是关联交易，因为 UMW 持有 Perodua 38% 股权。这些都是大块地的个别交易，不能当作买 3 英亩地的价格参考。

以下是双文丹的成交价和租金，来自 JPPH 注册交易，时间为截至 2026 年 8 月的 24 个月。范围是整个双文丹，其中最活跃的是 Bukit Beruntung，24 个月有 132 宗，所以这不是本园区的价格。所有 psf 都按土地面积计算。

类型	记录宗数	中位价	常见区间	RM psf of land
工业地	72	RM2.47 million	RM908,000 至 RM4.32 million	RM37 psf of land
排屋式工厂	256	RM245,000	RM180,000 至 RM339,000	RM114 psf of land
半独立式工厂	28	RM3.16 million	RM695,000 至 RM3.8 million	RM213 psf of land
独立式工厂	8	RM8.65 million	RM5.89 million 至 RM17.75 million	RM166 psf of land

注册工厂租约 24 个月内有 30 宗，租金中位数 RM0.95 psf/month，常见 RM0.70 psf/month 至 RM1.10 psf/month，常见租期 21 个月。这些只是目前已有的记录，并不是全部成交。

不买的话，可以在园区里租厂吗？

可以，前提是业主愿意出租，或者有人安排租赁。UMW 的产业部门 2018 年说，很多外国投资者宁愿租，UMW 可以自己安排，也可以由其他地主持有土地再出租。现在提供什么方案，要直接问 UMW。

在园区里租厂，除了一般的租厂检查，我还会多问：

• 租约要不要园区管理方同意？你的业务符合园区规定吗？
• 园区费用由业主还是租户付？
• 货车、访客和承包商怎么过岗亭，几点可以进出？UMW 说园区有出入管理和 24 小时巡逻，对保安有利，但送货要先安排好。

如果很快就要小单位，可以比较双文丹一带的工厂出租和附近较旧的 Bukit Beruntung 工业区。

谷歌数据中心计划对周边工厂有什么影响？

至少到目前为止，没有新闻标题看起来那么大。谷歌的 Ken Siah 2026 年 11 月 4 日说，雪州另外两座园区仍在规划，目标地点是 Puncak Alam 的 Eco Business Park 和这个园区。报道没有提面积或哪个区块。

隔天，Sunway Construction 宣布一份 RM1.74 billion 的合约，为一家未具名的国际超大规模云服务商在双文丹建数据中心，2026 年第四季开工，工期四年。报道没有写客户是谁，也没有写在哪个园区，所以不要假设这两件事是同一个项目。

对买厂或租厂的人，有三点实际影响：

• 电力。 安华（Datuk Seri Anwar Ibrahim）说谷歌会全额支付自己的电费和接入电网的直接费用。这只说明谷歌的接驳费由谁付，不代表你的地块还有多少余量。UMW 的图在北区标了 TNB 总变电站用地和 TNB 保留地，你的用电量要向 TNB 书面确认。可以先用工厂用电计算器算负荷；可能要自设变电站的话，请看我的 TNB 紧凑型变电站指南。
• 价格。 注册数据只到 2026 年 8 月，还看不出任何影响。有人开价说要加溢价，就请对方拿出同类型、同面积的成交记录。
• 租约时间。 注册租期常见 21 个月，如果项目如期进行，现在签的租约可能在施工期间到期。续约选择权和租金计算方式最好早点谈好。FactoryHub 也写了谷歌计划对厂主和租户的影响。

交通如何？可以指望东铁（ECRL）吗？

UMW 的简报写，园区离万挠绕道约 4 公里，离南北大道 Sungai Buaya 交流道约 8 公里，离 Bukit Beruntung 交流道约 10 公里。我会在换班时段，用客户实际会用的车型（按最长的那辆）走一遍，因为简报上的距离不会告诉你转弯穿过车流有多难。

园区内部，UMW 说北区道路最宽 100 英尺，是双向分隔车道，图上还写了 132 英尺宽的 Persiaran Aeroangkasa 和集中货车停放区。2024 年的布局图在南区部分路段标的是 80 英尺，所以要看你地块门前那条路。

铁路方面，简报说东铁双文丹站离园区约 3 公里，标注为内陆港和货运枢纽，并说园区在 MPHS 地方大蓝图的货运导向发展范围内。Gombak 至巴生港路段预定 2028 年 1 月通车。我没有看到这个园区的专用支线或货运费率公布，所以运费请先按公路计算，铁路只当作日后可能的节省。

员工住宿方面，简报列出一栋拟建的 18 层员工宿舍，6,120 个床位，按 Act 446 标准。决定依赖它之前，要问清盖好了没有、每个床位多少钱、你的公司能分到多少。

这个园区适合你的工厂吗？还是双文丹其他工业区更合适？

我的看法是，这个园区适合要门禁管理、宽路和大块地的制造商，而且能接受筛选、园区费用和租赁地契。小作坊就不太适合：园区里较小的地块也有约 1 英亩，而双文丹注册交易中的排屋式工厂，土地中位数只有 2,002 平方尺，中位价 RM245,000。

决定之前，先确认工序是否符合规定。Ms Teh 的轻、中、重工业指南解释了这些类别，你的地块能做什么，要向 MPHS 和 UMW 确认。如果还在比较地点，我的万挠与双文丹比较把土地、电力和审批并排列出。

想具体讨论园区里的某个地块或单位，可以 WhatsApp Jason Low（Probationary Estate Agent PEA 1478，CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855）：+60 12-288 1834。