在万挠或莎阿南出租工厂：怎样筛选租客，租约怎样保护屋主

要点

• 公司、人、行业都要查。 准时交租的租客，也可能留下执照问题、保险纠纷，或者满地的废料。
• 公司方面： 向 SSM 查公司资料、看最新账目，经董事同意后查信用报告。新公司或小公司，要董事个人担保。
• 行业方面： 租客的行业要符合地契用途、地方政府对这个地址发出的执照、需要的话还有消防证书，以及你向保险公司申报的用途。
• 租约方面： 写明准许用途、押金、包括清走废料在内的恢复原状条款、变更要通知，以及租客自己的保险。
• 租客欠租时， 一份按时盖了印花的书面租约，才能让你用得上法律手段。FactoryHub 的 Writ of Distress 欠租扣押令指南 说明屋主怎样追讨欠租。

万挠（Rawang）和莎阿南的工厂和仓库屋主，找到租客时通常问我两件事：押金收多少，以及这个租客靠不靠得住。押金是简单的部分。本文讲其他部分，从我作为带租客来、和你的律师一起准备文件的中介角度来写。以下是一般资料，不是法律意见。

查公司和背后的人

1. 公司查册。 通过 SSM 取得公司资料：注册日期、董事、股东、缴足资本和注册地址。上个月才成立来签你租约的公司，和做了十五年的公司，风险完全不同。
2. 账目。 要求看最新的审计账或管理账，看租金占这门生意收入的比例是大是小。
3. 信用报告。 公司的商业信用报告，以及经董事书面同意后的个人报告，可以看到诉讼和付款记录。
4. 过往记录。 问租客现在在哪里运作、为什么要搬。经租客同意后打电话给现任屋主，比任何表格都有用。
5. 个人担保。 新公司或小公司，要董事个人为租约担保。没有担保，公司一关门，你只能向空壳公司索赔。

查行业和厂房合不合

大部分问题从这里开始，而且就算租客照交租，屋主也会被牵连。

• 地契和分区。 地契的类别和条件要允许这种用途。需要中工业或重工业分区的行业，在轻工业地上是拿不到执照的。
• 地方政府执照。 租客要为这个地址向地方政府申请执照，例如万挠归雪兰莪士拉央市议会（MPS），士毛月归乌鲁雪兰莪市议会（MPHS），莎阿南归莎阿南市政厅（MBSA）。租约要规定租客尽快申请，批了之后给你一份副本。
• 环境。 会产生列表废料（scheduled waste）的行业，按《2005年环境素质（列表废料）条例》必须通过环境局（DOE）发牌的承包商存放和处理。问清楚租客现在怎样处理废料。
• 消防证书和电力。 改变用途或加高货架，可能影响消防证书。需要的电力远超单位现有容量的租客，会要求你加电，签约前先谈好谁出钱。

对会带来大量废料、化学品、无执照回收或大批工人住在厂里的行业要特别小心。如果租客的运作没有执照或未经批准，封闭通知等执法行动会落到这个单位上，你剩下的是空置的厂房、在工业区里的坏名声，可能还有一笔清理费。

通知保险公司，并要求租客自己投保

你的建筑火险是按厂内做什么来定价的。新租客进来、做什么行业，都要告诉保险公司；Lulu Loke 关于出租物业怎样投保的说明也是这样说。要求租客为自己的机器、存货和装修投保，并买公共责任险，每年给你一份副本。完整的分工和租约条款，见 FactoryHub 的业主和租客各保什么。

保护屋主的租约条款

条款	要写什么
准许用途	写明具体行业，未经书面同意不得更改
押金	租赁押金加水电押金；装修工程大的，另收恢复原状押金
执照与合规	租客取得并维持所有执照；因其运作引起的罚款由租客负担
改建	未经同意和批准图则，不得做结构工程、加 mezzanine 或加电
废料与恢复原状	租约结束时清走所有废料、化学品、机器和装修，按约定交还；租客不做的话，屋主可代做并向租客收费
保险	租客的保单、公共责任险最低额度、每年出示证明；更改工序要通知
担保	约定的话，董事个人担保
违约	迟交租金的利息，屋主在发出通知后终止租约的权利

租约要在 30 天内盖印花。FactoryHub 的租约印花税计算器可以按你的租金和租期算出印花税。

签约前：意向书和订金

很多纠纷在正式租约之前就埋下了。租客看中单位后，一般会先签意向书（letter of offer）并付订金。意向书要写清楚几件事：订金在什么条件下退还，例如租客申请不到地方政府执照或消防证书时是否退；租客要在几天内提供公司查册和账目；正式租约要在多少天内签；以及屋主需要先完成哪些维修或加电工程。条件写得越清楚，日后越少争执。我的做法是，屋主看过租客资料、确认行业合适之后，才让租客付订金，而不是先收钱再查。

出问题时

租客停交租金，要尽早处理：先发正式通知，再找律师。Writ of Distress 让屋主通过法庭扣押厂内物品来追讨欠租。如果租客跑掉，留下机器和废料，不要自己动手丢东西，先问律师，因为留下物品的物权和废料规定都要顾及。

我怎样筛选租客

我在雪兰莪北部为工厂带租客时，会先收齐公司查册、工序说明、电力和承重需求，以及租客预计要申请的执照，在收任何订金之前交给屋主。想出租工厂的屋主，可以 WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。