在双文丹或巴当加里买工业地：地契类别、土地转换与审批要查什么

要点

• 根据《国家土地法典》，每份地契都注明三种土地用途类别之一：农业、建筑或工业。在双文丹（Serendah）或巴当加里（Batang Kali）买地建厂，要看地契本身写的是“Perusahaan”（工业），而不是只看规划图上的颜色。
• 工业类别土地自带默示条件：只能作工业用途；工业须在相关日期起三年内开始运作；建筑物未经书面同意不得拆除、改建或扩建。
• 如果地契仍是农业地，就要由注册业主根据第124条向州政府申请转换用途（tukar syarat）。批准时可附加补地价、新地税及其他条件，补地价逾期未缴，批准即失效。
• 乌鲁雪兰莪县有马来保留地，也有大片旧园丘地。马来保留地不能转让或出租给非马来人超过三年；40公顷或以上的农业地，转让前须先获园丘土地局批准。
• 地契转好了不等于可以盖厂。还要向乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）申请规划准证；20公顷或以上的工业区开发，须先获环境局批准环境影响评估（EIA）。

为什么买家开始看双文丹和巴当加里的工业地？

巴生谷北端近年吸引了不少大型制造商。在双文丹，UMW High Value Manufacturing Park 占地861英亩，规划给航空、汽车和先进制造业，东海岸铁路（ECRL）双文丹站离园区约3公里，资料来自 UMW 2024年6月给 MIDA 的简报。在巴当加里，EP Manufacturing 与 Hebei Shichang 计划投资1亿令吉，在 EPMB 的制造基地建油箱厂，年产能20万个，预计2027年3月起供货给宝腾丹绒马林厂，见 The Edge Malaysia 报道。再往北的 Kerling，Land & General 正把 Sungai Jernih 园丘约2,500英亩土地从农业改为工业，首期目标是2026年底推出（The Edge Malaysia）。

最后这个例子说明了这一带的普遍情况：很多以“工业地”名义出售的土地，原本是园丘地或甘榜地，手续还在办。JPPH 注册成交数据显示，双文丹24个月内录得69宗工业地交易，中位价 RM2.52 million，每平方尺土地 RM35；整个乌鲁雪兰莪县则是每平方尺土地 RM30。双文丹同园区同类型工业地价格，过去12个月比前12个月上涨 +18%（涵盖4个园区），详见双文丹成交价与租金。价钱低的地，往往是因为地契的功课还没做完。

付订金之前，地契上应该写什么？

先向卖方要地契副本，再到土地局做正式查册。《国家土地法典》第384条允许任何人缴费查阅地契登记册，第385条则规定了正式查册。拿到资料后，重点看四项：

1. 土地用途类别。 应该写“Perusahaan”或“Industri”。如果写的是“Pertanian”（农业）或“Bangunan”（建筑），这块地目前在法律上还不能用来开工厂。有些旧地契没有注明类别，而是用明示条件来管制用途。
2. 明示条件。 条件可能写明具体用途，例如只限轻工业，或某一种工厂。若要设食品厂，但地契条件写的是其他行业，仍须申请修改。Ms Teh 的轻、中、重工业分类指南说明了工业等级如何影响工厂选址。
3. 权益限制。 注意有没有“Tanah Rizab Melayu”（马来保留地）字样，或“未经州政府同意不得转让或抵押”之类条款。这决定了谁可以买，以及银行肯不肯贷款。
4. 地契年限与产权负担。 看清是永久地契还是租赁地契、还剩多少年，以及登记册上有没有抵押、限制令（caveat）或私人租约。

第117条规定，工业类别土地只能用来建工厂、作坊、仓库及类似建筑，用于制造、储存、加工或分销；工业须在相关日期起三年内开始运作。如果您打算买地先放着、以后才建厂，要先向土地局确认这项条件对该地段的影响。根据第127条，违反地契条件的土地可被州政府没收；土地局长也可改为罚款，不少于500令吉，违规持续的话每天再罚不少于100令吉。

如果地契还是农业地，转换用途怎么办？

转换用途（tukar syarat）是注册业主根据第124条向州政府提出的申请，经乌鲁雪兰莪县土地局递交。申请内容可以是更改土地用途类别、撤销或修改明示条件与权益限制，或删除地契上的“rubber”（橡胶）、“kampung”（甘榜）等字样。

买家要注意几点：

• 只有业主能申请。 如果您是买方，通常由卖方在交易完成前申请，或在买卖合约中把获批列为先决条件。合约要写明费用由谁承担、被拒时怎么处理。
• 所有登记权益人都要同意。 第124条规定，除非所有抵押权人和登记权益人都已同意，并且地税已缴清，否则州政府不会受理申请。卖方若有银行贷款，要先取得银行同意。
• 批准附带账单。 第124(5)条允许州政府在批准时附加补地价、新地税及其他条件。根据第124(8)条，补地价在批准时到期，土地局会发出表格7G通知；在限期内没有缴付，批准即自动失效。
• 可同时分割地段。 第124A条允许同时申请分割地段并更改各新地段的条件，使用表格7D。只想买大片园丘地其中一部分的买家，可以考虑这个做法。
• 园丘地要经园丘土地局。 如果是连片面积40公顷或以上的农业地，申请须转交园丘土地局提供建议。

补地价按土地价值评估，所以请卖方出示土地局批准信和表格7G上的金额，不要只凭估算。在批准没有白纸黑字之前，不要用“转换一定会批”来定价。

乌鲁雪兰莪有哪些地方容易让买家踩坑？

马来保留地。 雪兰莪州采用《马来保留地法令》（FMS Cap 142）。天然资源与环境部曾表示，该法令限制以租赁或转让方式把马来保留地处置给非马来人，但不超过三年的租约可以办理，见 Malay Mail 报道。非马来人持有的公司，无论出价多少，都不能购买这类地段。

园丘地转让。 第214A条规定，园丘地（即连片40公顷或以上的农业地）未经园丘土地局事先批准，不得以任何方式转让；没有该局的批准证书，注册官不会登记转让。巴当加里和 Kerling 一带的大片园丘地，常常适用这条规定。

继承下来的条件。 买入已有工业地契的厂地，地契上的明示条件和第117条默示条件也一并继承。如果前任业主未经同意扩建厂房，这项违规会跟着土地走。

地契没问题之后，还要哪些批准？

地契正确只是起点。《1976年城乡规划法令》第19(1)条禁止在没有规划准证的情况下进行任何土地发展。律师事务所 Halim Hong & Quek 的说明指出，违者可被罚款最高50万令吉、监禁最高两年，或两者兼施。这一带的地方规划机构是乌鲁雪兰莪市议会（MPHS），建筑师或规划师要向该会提交发展指令和建筑图。

如果您要开发整个工业区，而不只是建一间厂，要及早评估环境门槛。《2015年环境素质（指定活动）（环境影响评估）令》自2015年8月29日起，把面积20公顷或以上的工业区开发列为指定活动，以前的门槛是50公顷的中、重工业区（Skrine）。环评要预留时间，市议会才会继续处理。

双文丹与巴当加里买地检查表

检查项目	去哪里查	希望看到
用途类别	地契与正式查册	Perusahaan / Industri
明示条件	地契	用途与您的工厂相符
权益限制	地契	不是马来保留地，没有阻止您购买的条款
土地面积	地契与测量图	少于40公顷，或已获园丘土地局批准
转换进度	土地局信件、表格7G	已批准且补地价已缴，不是“办理中”
规划	MPHS	已获规划准证，或有清楚的申请路径
环境	环境局	20公顷或以上须有环评批准

如果还在比较地点，可以看双文丹地区页、双文丹工业园页面和雪兰莪北部走廊，或浏览 Jason Low 正在经手的工业地。

想在签约前先核对双文丹或巴当加里的地契，请 WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。