巴当加里 MIEL 工业区（Kawasan Perindustrian MIEL）：买厂或租厂前要查什么

要点

• 根据雪州议会按地方政府列出的工业区名单，Kawasan Perindustrian MIEL（巴当加里）是乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）管辖的24个工业区之一，同在巴当加里的还有 Kawasan Industri Selisek。
• 区名来自 Malaysia Industrial Estate Berhad（MIEL）。根据2018年贸工部副部长的主题演讲，政府在1964年成立 MIEL，带头在全国开发工业区，该公司现称 MIDF Property Berhad。
• 这是一个仍在运作、已有不少工厂进驻的老工业区。雪州议会2025年列出各厂员工人数的书面答复中，有15笔公司记录的地址在巴当加里 MIEL 工业区。
• JPPH 注册交易显示，截至2026年8月的24个月里，乌鲁雪兰莪县排屋式工厂中位价 RM250,000（每平方尺土地 RM114），工业地为每平方尺土地 RM32。
• 这里多数厂房楼龄较长，最要紧的检查是：地契官方查册、CF 或 CCC、MPHS 执照，以及锅炉、压力容器、电梯等需要 DOSH 合格证的机械。

巴当加里 MIEL 工业区在哪里？由哪个市议会管？

巴当加里（Batang Kali）是乌鲁雪兰莪县的一个县区（mukim），位于万挠与双文丹以北。雪州议会2025年的工业区名单里，MPHS 名下共有24个工业区，包括 Sungai Choh 与 Perodua 一带、Bukit Beruntung、Bukit Tagar、双文丹的 UMW 高价值制造园，以及巴当加里的 Kawasan Perindustrian MIEL 和 Kawasan Industri Selisek。

这个地方政府原本是乌鲁雪兰莪县议会（MDHS）。《马来西亚前锋报》报道，它在2021年10月21日升格为乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）。所以区内旧厂房的批文、图则或执照上写着 MDHS 是正常的，但现任业主或租户手上的营业执照应该由 MPHS 发出。

交通方面，联邦1号公路从 Sungai Choh 往北经过双文丹到巴当加里，而联邦3208号公路（Jalan Bukit Beruntung）把 Sungai Choh 接到南北大道的 Bukit Beruntung 出口。看厂时最好在货车实际出车的时段走一趟，因为穿过市镇的干道车流，往往比距离更影响送货时间。

MIEL 是什么？为什么工业区用它的名字？

MIEL 是 Malaysia Industrial Estate Berhad 的简称。贸工部第二部长在2018年工业园论坛的主题演讲中说，政府在1964年成立 MIEL，带头在全国各地开发工业区，之后私人发展商才陆续跟进。同一篇演讲提到，MIEL 现在称为 MIDF Property Berhad。

马来西亚有好几个老工业区都叫 MIEL。同一份雪州名单里，巴生市议会名下就有一个位于班达马兰（Pandamaran）的 Kawasan Perindustrian MIEL，Bandar Baru Bangi 第13区也有一个 MIEL 工业区。所以查资料或找厂时，记得加上「Batang Kali」，免得看错地方。

真正要注意的是楼龄。几十年前由公营机构开发的工业区，里面会有原装厂房、后来扩建的部分，以及拆了重建的单位。每一间都要按它自己的文件逐一核对，不能只看工业区的名字。

现在有哪些公司在 MIEL 工业区运作？

这个工业区目前仍有工厂在运作。雪州政府在2025年3月的书面答复中，列出乌鲁雪兰莪县多家公司的本地与外籍员工人数，其中15笔记录的地址是巴当加里 Kawasan Perindustrian MIEL，另有许多在 Bukit Beruntung。更早的2013年州议会答复把 MIEL 工业区列为巴当加里州选区内的工业区之一，并估计当时该选区约有2,500间工厂在运作。

对买家或租户来说，有人进驻的工业区意味着邻居有货车进出、有轮班工人，水电设施也已经接好。签约前先问清楚隔壁单位做什么，尤其是如果你的生产怕灰尘、气味或震动。如果你打算做中型或重型工业，先读 Ms Teh 的轻、中、重工业分类说明，再筛选单位。

巴当加里一带的厂房和工业地大概什么价？

目前没有只针对 MIEL 工业区单独公布的价格数据，所以要看全县数字。乌鲁雪兰莪县的 JPPH 注册交易（现有的注册记录，最新月份为2026年8月）如下：

类型（24个月）	注册交易	中位价	每平方尺土地价格
排屋式工厂	258	RM250,000	RM114
半独立式工厂	37	RM2.52 million	RM149
独立式工厂	10	RM8.65 million	RM121
工业地	86	RM2.3 million	RM32

过去24个月的注册厂房租约，租金中位数为每月每平方尺 RM0.85；排屋式工厂为每月每平方尺 RM0.79（月租中位数 RM1,300，约1,860平方尺），独立式工厂为每月每平方尺 RM1.08（月租中位数 RM12,000，约13,450平方尺）。截至2026年8月的12个月里，全县共录得159宗工业交易，总值 RM541.43 million。注册数据里交易最活跃的工业区是 Bukit Beruntung，24个月有132宗。以上售价的每平方尺都是按土地面积计算，不是建筑面积。完整数据可看乌鲁雪兰莪县工业交易价格与租金。

在 MIEL 工业区买厂或租厂，要查哪些东西？

地契与地权

不要只相信广告上写的地权或用途。针对确切地段做一次官方查册（carian rasmi）。雪州土地局的 e-Tanah 网站可以在线做官方查册和私人查册，不必亲自到柜台。要核对注册业主、永久或租赁地契（租赁地要看到期年份）、土地用途类别、明示条件，以及有没有抵押或冻结令（caveat）。如果土地还不是工业用途，可以参考我们的双文丹与巴当加里地契及土地转换指南。

CF 还是 CCC

2007年以前，建筑物完工后要等地方政府发出入伙准证（Certificate of Fitness，CF）才可以使用。2007年4月12日以后提交图则的建筑，改用完工与合格证书（CCC）制度，由主要提交人（PSP）签发。在老工业区，两种证书都会遇到。要按原本建筑适用的那一种去要文件，同时查清后来加建的部分、阁楼或加盖的厂房是否有批准。

MPHS 执照与用途

向卖家或屋主要现有的 MPHS 营业执照，看清楚上面批准的业务类别。如果你的业务不同，签约前先向 MPHS 确认，因为执照是跟着业务和场所走的。

DOSH 机械规定

1967年工厂与机械法令已被废除。职业安全与卫生局（DOSH）的过渡安排问答说明，2024年5月31日之后，业主不再需要申请工厂首次检查或定期检查；需要合格证的机械，其定期检查改由1994年职业安全与卫生法令处理。如果买卖包括锅炉、压力容器、电梯或吊车，要索取现有的合格证和检查日期。

电力与设施

要求看 TNB 户口、电单上的供电容量和最近六个月的电单。如果打算重建或加大用电量，签约前就要先规划供电申请。

和附近地区相比，MIEL 工业区适合你吗？

巴当加里适合想要成熟工业区、单位较小、入场价比巴生谷南部低的买家。较大、较新的地段在双文丹和 Sungai Choh 比较多，万挠还是双文丹的比较把土地、电力和交通都摊开来比。汽车零部件供应商也可以看看 Sungai Choh Perodua 供应商指南。也可以浏览现有厂房和雪州北部走廊作比较。

想看 MIEL 工业区或附近的单位，请 WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。