巴生武吉拉惹 E-Metro Logistics Park：各 Metrohub 规格、出租情况与租户须知

要点

• E-Metro Logistics Park 位于巴生武吉拉惹 Bandar Bukit Raja 2，是一个占地177英亩的永久地契物流园，由 Sime Darby Property 与 ESR 的合资平台 SDPLOG 开发。项目在2022年公布时，目标是建成后约800万平方尺可租面积。
• 目前已公布四栋仓库：Metrohub 1 与 Metrohub 2 已全部租满；约138万平方尺的 Metrohub 4 于2026年7月10日开幕；约84万平方尺的 Metrohub 3 预计2027年第三季完工。
• Metrohub 都是双层、货车可直接开上二楼的坡道式仓库。Metrohub 1 一楼净高11.2米、二楼10.0米，地板承重分别为每平方米3吨和2.5吨。
• 园区以大面积出租为主：Metrohub 2 原规划为7个75,000至230,000平方尺的仓位，最小可分割至40,000平方尺。需要较小面积、或想买下物业的企业，一般会转看周边 BBR Business Park 的工厂。
• Metrohub 3 将设危险品专用仓储，主要针对进口电动车零件（如锂电池）的需求。

E-Metro Logistics Park 是什么？谁拥有？

E-Metro Logistics Park 在 Sime Darby Property 的 Bandar Bukit Raja 城镇之内。园区官网介绍它是177英亩的永久地契工业发展项目，规划约800万平方尺工业与物流空间，邻近西海岸大道（WCE）交流道，并通过四条大道连接巴生谷。这是 SDPLOG 的首个投资项目。SDPLOG 是 Sime Darby Property 与 LOGOS 设立的基金平台，2022年和2023年的公告都用 LOGOS 的名字，而现在 SDPLOG 官网和2026年的公告则写合作伙伴为 ESR。

2022年7月项目公布时，The Edge 报道说，园区主要锁定电商、第三方物流（3PL）、货运代理、零售商与轻工业公司，Metrohub 1 和 Metrohub 2 分别规划约120万和80万平方尺可租面积。2026年7月，巴生市政厅（MBDK）报道说，这次扩建的资金来自 Sime Darby Property 首个10亿令吉工业发展基金的机构投资者。

想了解整个园区（BBR Business Park 的工厂与土地），可看 Jason 的武吉拉惹工业园页面；武吉拉惹这个地方本身的介绍，可参考 Ms Teh 的武吉拉惹页面。

哪些 Metrohub 已经建好？哪些已经满租？

仓库	公布面积	现况
Metrohub 1	约120万平方尺；净可租面积94,832平方米	2024年8月28日取得 CCC，已满租
Metrohub 2	约824,000平方尺，分 A1 与 A2 两栋	已满租，首个租户为 J&T
Metrohub 4	约138万平方尺	2026年7月10日开幕，蜜雪冰城（Mixue）预租
Metrohub 3	约840,000平方尺，两栋	兴建中，预计2027年第三季完工

资料来源：ESR Metrohub 1、SDPLOG Metrohub 2、NST 2026年7月报道。

据 NST 2023年5月报道，J&T Distribution Solutions 是 Metrohub 2 的首个租户，租下约21%的面积，并有权再扩租23%。在 Metrohub 4，蜜雪冰城已预租13.4%的净可租面积，作为区域配送中心。Metrohub 3 完工后，园区内的仓库总面积将超过420万平方尺，大约是800万平方尺总规划的一半。

仓库规格如何？

判断 Metrohub 是否适合你的运作，最直接的就是看官方公布的规格：

• 双层坡道式。 货车可直接开到二楼。Metrohub 2 的二楼坡道宽12米。要问清楚你的仓位在哪一层，因为 Metrohub 1 的二楼承重和净高都比一楼低。
• 净高与承重。 Metrohub 1：一楼净高11.2米、承重每平方米3吨；二楼10.0米、每平方米2.5吨。请拿来对照你的货架设计和叉车轮压。
• 装卸台。 Metrohub 2 设有89个附装卸平台调节板的装卸位，以及17个货车停车位。
• 消防。 两栋都采用 NFPA 标准与 ESFR 喷淋系统，适合一般货物的高位货架。
• 电力。 Metrohub 2 列明可支援自动化设备的300安培电力容量。如果你要做冷库、重型输送线或安装大量电动车充电桩，务必要求业主以书面确认你仓位的电力分配。
• 绿色认证。 ESR 列出 Metrohub 1 获 Green RE（银级）与 LEED 认证；据 MBDK，新仓库以 LEED 金级为目标，配备太阳能系统、电动车充电和 LED 照明。
• 交通动线。 SDPLOG 介绍园区有120英尺宽的主干道，重型与轻型车辆分道行驶，另设司机休息区和餐厅。

E-Metro 适合谁？哪些企业应该看别处？

如果你需要靠近巴生港、好几万平方尺、有喷淋和多个装卸位的现代仓库，而且接受长期租用而不是购买，E-Metro 是合适的选择。Metrohub 2 最小规划分割约40,000平方尺，Metrohub 1 则以约10万平方尺（ESR 资料为约10,000平方米）为一个单位设计。

以下情况就不太适合：

• 需要少于40,000平方尺。 周边园区的独立式工厂或半独立式工厂，或莎阿南的仓库，通常更实际。可看莎阿南仓库出租和莎阿南 U10 物流园。
• 想买下物业。 Metrohub 只出租。想自置的买家会看附近的工厂和工业地。
• 重电力或生产用途。 多租户物流仓是为仓储与配送而设计；有重型机器的工厂通常需要独立的 TNB 供电和正确的土地用途。
• 2027年前要存放危险品。 危险品专用仓储规划在 Metrohub 3，预计2027年第三季才完工。

FactoryHub 的物流与电商仓库需求页面列出了地板、净高和装卸台的检查项目，可用来筛选任何候选仓库。

武吉拉惹一带的工厂和土地价格如何？

E-Metro 只租不卖，所以 Metrohub 没有登记的买卖价格。至于周边园区，根据 JPPH 登记的武吉拉惹工业交易（最新月份为2026年8月）：

类型（24个月）	交易宗数	中位价	每平方尺土地价
工业地	20	1,354万令吉	RM155
独立式工厂	16	1,490万令吉	RM342
半独立式工厂	19	980万令吉	RM446

以上只是目前已登记的记录，并非所有成交。每平方尺价格都是按土地面积计算，不是建筑面积。截至2026年8月的12个月内，登记数据记录了武吉拉惹36宗工业交易，总值2.159亿令吉。

签租约前要查什么？

1. 你实际获配仓位的楼层、净高和承重，而不是整栋楼的平均数。
2. 每个仓位有多少装卸位，货车停车位是否共用。
3. 你仓位的电力分配，以及升级费用由谁承担。
4. 装修规定：货架固定方式、夹层办公室用途，以及存放电池、化学品或喷雾罐的限制。
5. 管理费与租约结束时的复原责任。
6. 租约的印花税。FactoryHub 的租约印花税计算器可按你的租金和租期算出金额。

当我帮租户比较 Metrohub 仓位和巴生或莎阿南的独立仓库时，我会先把以上六点逐项并排列出，再谈租金。

如果你正在比较 E-Metro 的仓位与巴生或莎阿南其他可买或可租的工厂和仓库，欢迎 WhatsApp Jason Low：+60 12-288 1834。