在万挠租工厂之前要查什么：批文、电力、执照与租金

要点

• 先看文件，再看厂房。 万挠的工厂归士拉央市议会（MPS）管辖。MPS 只给具备规划批准、建筑图批准和 CF/TCF 入伙准证、并符合消防局与卫生局要求的场所发执照（MPS 执照条件）。过不了这一关，你的营业执照就有风险。
• 先对电力，再谈租金。 一开始通电话，我就会请屋主提供 TNB 电费单和电表类型，因为增容需要时间，而租约起租日通常等不了。
• 确认你的工序要不要另外申请执照。 雪兰莪水务管理局 LUAS 正逐户巡查工业区，被查到的场所须在14天内申请零排放政策（ZDP）执照（The Star，2026年10月20日）。
• 用注册租金做参照。 万挠与 Kundang 过去24个月 JPPH 注册的工厂租约，租金中位数为每月每平方尺 RM1.39，常见区间 RM0.91 至 RM2.22，常见租期24个月。
• 印花税按全年租金计算。 2026年起租约要通过 LHDN 自我评估系统盖印，税率按租期每 RM250 年租 RM1 至 RM7。

客户请我在万挠找厂租，我先查什么？

客户请我在万挠筛选工厂时，我还没打开任何一个单位，就会先问三个问题：机器要多少电、来往的货车多大、工序会排放什么。这三个答案排除掉的单位，比面积和租金加起来还多。约2,400平方尺的排屋式工厂和占地一英亩的独立式工厂，服务的是完全不同的生意；配错了，大家都白跑一趟。

接着我看地契和批文。万挠市区位于 Mukim Rawang，是组成 MPS 管辖区的三个县区之一（MPS 管辖范围）。如果单位在更北边，我会核对屋主实际缴的是哪个市议会的门牌税，因为那就是你将来申请执照的市议会。

目前可租的单位可以在 万挠工厂出租页面 查看，万挠各个工业区的整体情况则在 万挠地区页面。

这间工厂有没有营业执照需要的批文？

这是日后最容易出问题的一项，所以我会在客户看上某个单位之前就先查。MPS 把批准条件写得很清楚（MPS）：

• 场所须有规划批准或发展准令（Development Order）；
• 须有获批的建筑图，以及入伙准证（CF 或 TCF）；
• 须符合卫生局和消防局的要求；
• 领了执照的场所只能用于执照上写明的业务，建筑物未经批准不得改动。

2007年4月12日以后竣工的建筑，由主要提交人（PSP）签发的完工及合格证书（CCC）取代了旧的入伙准证（马来西亚律师公会）。看厂时我会向屋主要一份 CF 或 CCC 以及获批的平面图，拿着图走一遍厂房。万挠较旧的工厂里，最常见的问题是图上没有的夹层、被围起来的装卸区和加建的办公室。

电力、货车和地板，要问哪些？

我给生产型租客准备的看厂清单很简短，也很实际：

1. 电力： 现有 TNB 电价配套和电表、总开关的额定电流、配电箱的年份。如果你需要的电比厂房现有的多，签约前先看我写的 万挠、双文丹工厂什么时候需要 TNB 紧凑型变电站。
2. 进出： 40尺货柜拖车能否转进厂区、开到装卸区，而不必在大路上倒车？我会从大路一路走到厂门口看一遍。
3. 地板与屋顶： 地板能承受货架或重型机器吗？下雨后屋顶漏不漏？梁下净高多少？
4. 排水： 地面排水沟通往哪里，厂区以前有没有淹过水。这个问题我会问邻居，不只问屋主。
5. 邻居： 食品厂旁边若是喷漆厂，对双方都是麻烦。

如果你的业务比轻工业重，筛选之前先对照 Ms Teh 的 轻、中、重工业分类说明。

除了市议会，我的工序还需要其他执照吗？

很多时候需要。在万挠最常遇到的有三种：

• 消防证（Perakuan Bomba）。 按1988年消防法令被列为指定场所的建筑，须向消防局申请消防证，有效期12个月，每年更新（消防局）。在 MPS 更新营业执照时，也要附上灭火器检查收据。
• 排水执照。 按雪兰莪零排放政策，场所须持有相关的 LUAS 执照；LUAS 已发出近7,000张执照，并正逐户巡查工业区（The Star）。只要你的工序用水清洗、冷却或处理东西，就要问清楚前任租客有没有这张执照。
• 工人宿舍。 如果打算安排工人住宿，雇主须按第446号法令向劳工局申请住宿证书；不遵守的雇主最高可被罚款 RM50,000（FMT）。工厂获批的图则，很少允许在生产厂房里设宿舍。

万挠工厂租金多少？怎样判断开价合不合理？

我用注册数据，不用开价。根据万挠与 Kundang 的 JPPH 注册交易（最新月份为2026年8月）：

项目	注册数据
24个月内记录的工厂租约	25 宗
所有工厂租金中位数	每月每平方尺 RM1.39
常见区间	每月每平方尺 RM0.91 至 RM2.22
常见租期	24个月
排屋式工厂租金	每月每平方尺 RM1.06，月租中位数 RM2,600，面积约2,400平方尺（14宗）

这些是目前已注册的记录，并不是该区所有租约。完整数据见 FactoryHub 的 万挠与 Kundang 成交价与租金 页面。如果某个开价明显偏离这个区间，我会问原因：建筑较新、电力较大、厂区较宽，还是租期较长。

租约要写清楚什么？印花税怎么算？

客户签约前，我会确认租约用文字写清楚以下几点：屋顶和结构由谁维修，地税和门牌税由谁缴，能否安装机器、货架或变电站，租约结束时“恢复原状”具体指什么，以及续租权和续租租金怎么定。屋主也有他们自己的清单，我写给业主的 如何筛选工厂租客 一文，列出了他们会向你要哪些资料。

印花税按印花税法令第49(a)项计算：租期一年或以下、一年以上至三年、三年以上至五年、五年以上，分别是每 RM250 年租 RM1、RM3、RM5、RM7（LHDN 指南）。2026年1月1日起，租约属于 LHDN 印花税自我评估系统首个阶段（Phase 1），在 MyTax 上申报（LHDN），并应在签署后30天内提交（LHDN STAMPS 常见问题）。以注册的排屋式工厂月租中位数 RM2,600、租期两年为例：一年 RM31,200，等于125个 RM250，印花税就是 125 x RM3，即 RM375。用 FactoryHub 的 租约印花税计算器 可以算你自己的数字。

找厂要多久？什么会拖慢进度？

我不会承诺时间表，因为每个单位都不一样。在万挠，最常拖慢找厂进度的是这四件事之一：电力和机器不匹配、厂房和获批图则不一致、工序需要前任租客从未申请过的执照，或者屋主需要时间清空单位。越早查清这几点，找厂就越快。

如果你要的是较大的独栋厂房，可以先看 万挠独立式工厂出租，或者有管理单位的 Rawang Integrated Industrial Park。

如果你正在万挠找工厂出租，欢迎 WhatsApp Jason Low（实习房地产代理 PEA 1478，CID Realtors）：+60 12-288 1834。