万挠、双文丹、莎阿南工厂的门牌税（Cukai Pintu）：一年要缴多少、谁来缴、买厂租厂要查什么

要点

• MPS、MPHS、MBSA 现在列出的工厂税率都是 7%。 万挠、双文丹和莎阿南的账单不同，差别在年值，不在税率。
• 算法是年值乘以税率。 年值是这块产业出租时一年可得的总租金估算，生产机器带来的增值不计入。
• 实际账单可能低于“租金乘 7%”。 雪兰莪把重估后的涨幅限制在旧税额的 25%，但产业有实质变更的除外，所以加建可能让工厂不再受这个上限保护。
• 缴税期限是 2 月 28 日和 8 月 31 日。 不管有没有收到账单，业主都要负责。
• 欠税可能牵连租客的机器。 市议会可以扣押在该产业内找到的任何人的动产；租客代缴后，可以从租金里扣回。

Cukai Pintu 和 Cukai Taksiran 是同一种税吗？

是同一种税。MPS 和 MBSA 都说明，门牌税（cukai pintu）就是估价税（cukai taksiran），依据 1976 年地方政府法令第 127 条，向市议会辖区内的产业征收。MBSA 的征税名单明确写到排屋式工厂、半独立式工厂和独立式工厂；有地契的空地同样要缴。

它和缴给土地局的地税（cukai tanah）是两张不同的账单。地税的部分，可以看我写的雪兰莪工厂与工业地地税指南。

三个市议会的算法相同：

一年门牌税 = 年值 x 市议会税率

法令第 2 条对年值的定义是：假设把这块产业出租，由房东负担维修、保险、保养以及各项税费，一年可合理预期的总租金。MBSA 的说法更直接：估计月租乘以 12。

同一条文里有两点对工业产业特别重要。其一，用来制造、改装、修理或完成货品的机器，为产业带来的增值不能计入，所以新增一条生产线本身不应推高年值。其二，空地另有算法：第 2 条把空地的年值定为公开市场价值的 10%，建筑物尚未完工的土地也按同样方式计算，MBSA 的页面也是这样说明的。

MPS、MPHS、MBSA 的工厂门牌税率是多少？

先确认归哪个市议会，邮政地址有时会误导人。雪州政府按市议会列出的工业区名单显示：万挠和 Kundang 的工业区归 MPS；双文丹、Sungai Choh、Bukit Beruntung、Bukit Tagar 和巴当加里的 MIEL 归 MPHS；莎阿南第 15 区、第 16 区、HICOM（第 26 区）、HICOM-Glenmarie 和 Temasya 归 MBSA。

市议会	工厂所在地区	工厂建筑	空地	之前的工厂税率
MPS	万挠、Kundang	7%	7%（工业）	12%
MPHS	双文丹、Sungai Choh、Bukit Beruntung、巴当加里	7%	2%（列为 tanah pembangunan，即发展用地）	8%
MBSA	莎阿南，包括 HICOM Glenmarie	7%	5.5%	7.5%

以上数字来自 MPS 常见问题、MPHS 的 2025 年和 2024 年年报、MBSA 估价税页面以及 The Star。如果有清单或旧账单还写着万挠工厂 12%，那是 MPS 的旧税率。

税率降了，不代表账单变少。MPS 的旧估价表用的是 1992 年的租金水平，新估价表用当前租金，所以税率下调的同时，年值上升了。

给一个规模概念：MPHS 2025 年报记录了 5,501 个工业产业，年值合计 RM372,172,560，一年税额 RM26,052,079.20。按我自己的计算，平均每个产业约 RM4,736，但单间工厂可能和这个数字相差很远。

一间工厂一年大概要缴多少门牌税？

市议会不会公布工厂账单表，因为每张账单都取决于市议会给该产业定的年值。在客户拿到真实账单之前，我会用 FactoryHub 交易数据页上 JPPH 登记的租金中位数，代入公式估一个大概。下表的宗数是登记数据中记录到的租约，并不是该地区的全部租约。

工厂类型与地区	登记月租中位数	月租 x 12	按 7% 一年	每半年
排屋式工厂，万挠与 Kundang，约 2,400 平方尺（14 宗租约）	RM2,600	RM31,200	RM2,184	RM1,092
排屋式工厂，双文丹，约 2,000 平方尺（20 宗租约）	RM1,500	RM18,000	RM1,260	RM630
排屋式工厂，莎阿南，约 2,600 平方尺（46 宗租约）	RM4,400	RM52,800	RM3,696	RM1,848
半独立式工厂，莎阿南，约 8,810 平方尺（24 宗租约）	RM17,300	RM207,600	RM14,532	RM7,266
独立式工厂，莎阿南，约 9,170 平方尺（34 宗租约）	RM12,200	RM146,400	RM10,248	RM5,124

这些只是算法示例，不是账单。市议会定的年值可能和登记租金不同，下面提到的涨幅上限也可能让账单更低。

空地最能看出市议会的差别。工业地的登记成交价中位数，万挠与 Kundang 是 RM2.6 million，双文丹是 RM2.47 million。按市值的 10% 作为年值，这样价位的地段在 MPS 按 7% 一年要缴 RM18,200；在 MPHS，如果被归类为发展用地，按 2% 则是 RM4,940。第 2 条也允许市议会在州政府批准下，把这个 10% 降到最低 5%，而市议会采用的市值也可能和成交价不同，所以要问清楚该账户登记的类别和估值。

为什么工厂账单可能低于“租金乘 7%”？

因为雪兰莪没有把重估结果全额转嫁。州政府在 2025 年 11 月的书面答复中说明，涨幅限制在调整前估价税额的 25%，而不是按当前年值计算。2024 年 7 月的答复则点明例外：有实质变更（perubahan matan）的产业不在此限；若不设限，实际涨幅会超过 100%。至于莎阿南，Malay Mail 在 2024 年 12 月报道，MBSA 把上限再降到 22%。

同一份 2025 年答复还提到，雪州各市议会共收到 310,895 宗对新估价表的异议，其中 232,383 宗获批，可见估值是可以提出异议的。

这个例外正是我看旧工厂时最留意的地方。MPS 把增加的空间和结构、用途不同，列为账单涨得较多的原因。根据法令第 161 条，业主兴建、重建、扩建或改建建筑物，须在完工或入住日期（以较早者为准）起 15 天内书面通知市议会，否则可被罚款最高 RM2,000、监禁最长六个月，或两者兼施。如果打算加夹层或侧边加建，预算时要把新的年值算进去，不要假定今天的账单会一直不变。若不同意修订后的估值，第 144 条允许在通知所列日期至少 10 天前提出书面异议。

什么时候要缴？各市议会怎么缴？

一年缴两次：1 月 1 日至 2 月 28 日，以及 7 月 1 日至 8 月 31 日（MPS、MBSA）。不要等邮寄账单。MPHS 说明，法令并未规定市议会每期都必须寄出账单，它也正在转用电子账单（Bil Maya）；MPS 同样指出，业主应主动缴付，不必等账单通知。

市议会	官方列出的缴付管道
MPS	总部、万挠收款处、所列银行与网上银行、邮政局
MPHS	MPHS Pay、e-Billing、PBTPay、CEPat、JomPAY 账单代码 8383，以及 Kuala Kubu Bharu 和 Bukit Beruntung 的 Jalan Bunga Pakma 柜台（所列时间标明 1、2、7、8 月，去之前先确认）
MBSA	myMBSA、PBTPay、CEPat、JomPAY 账单代码 7567，以及柜台和分行

MBSA 的估价查询按区分工：第 16 区和第 26 区属 Zone 1，U1 属 Zone 2，第 15 区属 Zone 3。PBTPay 和 CEPat 的逐步操作，可以看 FactoryHub 的门牌税网上缴付指南。

工厂门牌税没缴会怎样？

一开始只是小额收费，之后就会动到厂内的东西：

• MPS 在 3 月 1 日和 9 月 1 日，向每个欠税账户收取 RM20 通知费（MPS）。
• MBSA 先发 E 表格，罚 RM20，限 15 天内缴清；接着发 F 表格扣押令，收欠款的 4%；再做 G 表格财物清单。3 天后仍未缴清，财物可被公开拍卖（MBSA）。
• 任何人的财物都可能被扣押。 第 148 条允许市议会扣押在该产业内找到的任何人的动产，这可能包括租客的机器和库存。
• 债务跟着产业走。 根据第 146 条，在不抵触国家土地法典的情况下，门牌税是该产业的首要押记；MBSA 也列出了通过法庭拍卖产业的做法。

如果已经欠税，最好在发出扣押令之前主动联系。MBSA 允许欠款超过 RM500 分期：不足 RM1,000 分三期；RM1,000 或以上最多分五期，利息 4%。

谁来缴？买厂租厂时我会查什么？

第 146 条规定由业主负责，所以一般的工厂租约由房东缴付。和客户一起看工厂时，我会问这几件事：

1. 最近两期账单。 看账号、年值、产业类别和缴付状况，也可以顺便核对预算里的租金假设是否接近。
2. 书面确认没有欠税。 因为这笔债是首要押记，我希望在完成交易前拿到。MBSA 有确认表格，MPHS 2024 年报写明税务确认在 14 个工作日内给出。
3. 实际建筑和图纸是否一致。 没有申报的加建，要向卖家问清楚，因为年值之后可能改变。
4. 交易完成后的 I 表格。 第 160 条规定卖家和买家须在 3 个月内通知市议会，MPS 指出定罪可罚款最高 RM2,000。MPHS 接受通过 e-Penilaian 网上办理，它的 I 表格要填地契、账号和价格。
5. 租客要看房东的缴税证明。 暴露在风险里的是你的货物。万一要代缴才能阻止扣押，第 155 条允许你从租金扣回，不管租约怎么写。其他要点见在万挠租工厂前要查什么。
6. 房东的空置单位，记得 7 天通知。 第 162 条规定，建筑物在半年内至少一个日历月无人使用也没有租金，可按比例退税。必须在空置开始后 7 天内书面通知，并在该半年结束后一个月内提出索偿，还要证明建筑物适合使用，并已用合理租金尽力招租。房东方面的其他事项，可看我写的如何筛选工厂租客。

想在决定前请人一起看万挠、双文丹或莎阿南工厂的门牌税账单，欢迎 WhatsApp Jason Low（CID Realtors 见习房地产代理 PEA 1478）：+60 12-288 1834。