在莎阿南找保税仓库：海关发执照前，仓库建筑本身要符合什么条件

要点

• 保税仓库在马来西亚的正式名称是持牌仓库（Gudang Berlesen，GB），依据《1967年海关法令》第65条发执照。 存放在仓里的货物，关税和税款暂缓缴付，直到货物出仓供本地使用或再出口（见 皇家关税局：持牌仓库简介）。
• 海关发执照前，会先审核仓库建筑本身。 关税局列出的条件包括：CFO、CCC 或地方政府批准，建筑坚固安全且只有一个主出入口，围篱，关税官员可以调看的闭路电视，24小时监控的警报，以及电子库存系统（见 关税局执照条件）。
• 公共保税仓库（GBA）有最低面积要求： 非关键货物 20,000 平方尺，关键货物或混合存放 50,000 平方尺，货物叠高不计入面积。
• 保税仓库和 LMW 不是同一回事。 第65A条的持牌制造仓库（LMW）是生产出口产品的工厂，12个月内至少80%的产值必须出口（见 关税局2024年年报）。
• 在莎阿南租仓做保税用途，租约和执照一样重要。 围篱、闭路电视和警报工程要屋主书面同意，租期也要覆盖海关审批的时间。

马来西亚的保税仓库到底是什么？

很多人在网上搜 bonded warehouse，其实在马来西亚法律上叫持牌仓库，马来文是 gudang berlesen。关税局的说法是：这是依据第65条发出的执照，用来存放须缴关税或税款的货物，以及关税总监批准的其他货物。货物放在仓里时税款暂缓，等货物出仓进入本地市场时才缴；如果货物再出口，就不用缴这笔本地税款。对进口商和物流公司来说，主要的好处是资金不用一开始就压在税款上。

关税局把持牌仓库分成四类：

类别	适用对象
公共持牌仓库（GBA）	为公众存货，也就是一般的第三方保税仓
私人持牌仓库（GBP）	只能存放执照持有人自己的关键货物或获批货物
GB PEKEMA	持有贸工部开放式入口准证（AP）的 PEKEMA 认证会员
港口或机场 GBA	只限自由区以外的港口或机场内，申请人限航空公司、码头和港口业者及当局

根据 关税局2024年年报，雪兰莪州关税局名下共有87间持牌仓库（公共51间、私人13间、PEKEMA 23间），梳邦站另外列出68间。可见这种执照在雪州并不少见，但每一张执照都绑定在一栋获批的建筑上。

海关对仓库建筑本身有什么要求？

这是很多租客最容易低估的部分：海关批的是“这栋楼”，不只是“这家公司”。按 关税局执照页面，执照发出前，仓库必须：

• 以坚固安全的材料建造，只有一个主出入口
• 持有 CFO、CCC 或地方政府批准
• 安装闭路电视，关税官员可以调看
• 安装24小时有人监控的警报系统
• 四周有足够高度的围篱
• 不靠近易燃物品；危险货物要贴标签并分开存放
• 使用电子库存管理系统

公共保税仓的执照范围可以是建筑、有围篱的露天地，或两者结合。管材、货柜、车辆和重型机械可以放在露天地上。海关也说明货物可以叠高，但叠高不计入最低面积，所以货架再高也只按地面面积计算。

面积与资本门槛

条件	公共 GBA	私人 GBP
缴足资本（非关键货物）	RM250,000	RM100,000
缴足资本（关键或混合）	RM1,000,000	RM150,000
每年存货价值（非关键）	无最低要求	RM2,000,000
每年存货价值（关键或混合）	RM3,500,000	RM5,000,000
最低面积	20,000 平方尺（非关键）；50,000 平方尺（关键或混合）	页面未列明

GBA 申请人还必须是 Berhad 或 Sdn Bhd 公司，执照期间土著股权至少30%，董事或管理层至少30%是土著。保证金以银行担保形式提交：新申请的 GBA 是预计全年税款的10%，GBP 是50%。私人公司的执照费是 RM2,400。

莎阿南哪些仓库符合 20,000 平方尺的门槛？

光是面积这一条，大部分排屋式工厂和不少半独立式工厂就已经出局。参考 JPPH 登记的租赁记录：截至2026年8月的24个月，莎阿南独立式工厂租金中位数为每月每平方尺 RM1.50，月租中位数 RM12,200，面积约 9,170 平方尺（34宗租约）。公共保税仓的最低面积是这个中位面积的两倍以上，所以实际上只能在较大的独立式仓库和物流建筑里找。完整的登记成交价和租金可以看 FactoryHub 的 莎阿南工业成交价与租金。

客户要找保税用途的仓库时，我会先看莎阿南面积较大的区域，例如 莎阿南 U10 物流园、HICOM Glenmarie 和 Seksyen 32，并在客户花钱请人画图之前，逐项对照海关的条件。目前的单位可以看 莎阿南仓库出租 和 莎阿南独立式工厂出租。

看仓时要问哪些问题？

客户说这栋仓库要拿保税执照时，我在现场会问这几件事：

1. 整栋建筑，包括后来加建的部分，有没有 CCC 或 CFO？ 未获批准的阁楼或后面加盖的雨棚，都可能拖慢执照，因为海关要的是获批的建筑。
2. 能不能只用一个主出入口？ 如果仓库两个闸门分别通往不同道路，可能要关掉或管制其中一个。
3. 地段是不是完整一块？ 海关规定，如果加入的地段被河流或公共道路隔开，就要重新申请，所以被分开的地块从一开始就是问题。
4. 隔壁是做什么的？ 因为有远离易燃物品的规定，邻居如果存放溶剂或是化工厂，就值得先问清楚。
5. 围篱是否完整、高度够不够，闭路电视能不能照到每个出入口？
6. 获批图则上有没有清楚的面积数字？ 20,000 或 50,000 平方尺看的是地面面积，货架高度帮不上忙。

LMW 和保税仓库，我的生意需要哪一个？

第65条的持牌仓库是用来存货和做相关处理的。关税局列出的允许活动包括：仓储、拆散整批货（break bulk）、重新包装、重新贴标签、拼货、转口贸易，以及 IPC、RDC 活动（见 关税局允许活动清单）。

第65A条的持牌制造仓库（LMW）是工厂。关税局年报说明，LMW 在12个月内至少80%的产值要出口，本地销售不能超过20%。LMW 的执照条件还规定：同一处所只准一个实体运作，不能和其他实体共用；改动平面图或建筑结构要关税局书面批准；处所要24小时有保安、闭路电视和警报（见 LMW 执照条件）。如果原本打算和关联公司共用一栋厂，这条规定就要先考虑。

租约里要写清楚什么？

保税用途会让一般的仓库租约多出几个要点：

• 审批时间。 海关先给6个月的原则批准，或不超过12个月的合理期限，所有条件符合后才发执照。租客不应在确认建筑可行之前，就被一份长租约绑住。
• 工程同意。 围篱、闭路电视、警报连线和闸门改动都属于改建，屋主的书面同意要写进租约。
• 搬迁。 搬到另一个州，或加入被隔开的地段，都要重新申请，所以租期要和业务计划配合。
• 印花税。 租约照常盖印花，金额可以用 FactoryHub 的 租约印花税计算器 算出。

想看更多仓库选择，可以参考 仓库类别页面 和 莎阿南地区页面。

如果你需要一间能通过海关执照审核的莎阿南仓库，欢迎 WhatsApp Jason Low（实习房地产代理 PEA 1478，CID Realtors）：+60 12-288 1834。