在 Bukit Beruntung 或 Bukit Sentosa 租买排屋式工厂，签约前要查什么？

要点

• 这里成交的工厂，大多是排屋式工厂。 根据双文丹一带（包括 Bukit Beruntung）的 JPPH 注册交易，24 个月内有 256 间排屋式工厂易手，中位价 RM245,000，相当于每平方尺土地 RM114，中位地段面积 2,002 平方尺。Bukit Beruntung 是成交最活跃的工业区，共 132 宗。
• 看厂之前，先要 CF 或 CCC。 这个镇在 1990 年代建成，很多单位持有的是旧式入伙准证（CF），因为 CCC 要到 2007 年 4 月 12 日才取代 CF。MPHS 要的是其中一份证书，以及一栋仍然符合批准图则的建筑。
• 屋主手上的文件，就是你申请执照的文件。 MPHS 执照申请表要求附上 CF、已盖印花的租约、最新一期已缴的门牌税收据；厂内若有隔间或改建，还要附上装修批准的证明。
• 小型排屋式工厂很少需要消防证，但仍要过消防局这一关。 工厂要达到 2,000 平方米楼面并装有自动喷淋系统，或进行危险工序，才算“指定场所”；不过 MPHS 仍要求制造业者附上消防局的批准。
• 注册租金偏低，先看清楚租到的是什么。 双文丹一带排屋式工厂的注册租金为每月每平方尺 RM0.77，中位月租 RM1,500（约 2,000 平方尺）；万挠与 Kundang 则是每月每平方尺 RM1.06。

为什么在 Bukit Beruntung 找厂，最后多半落在排屋式工厂？

因为这个镇本来就是这样建起来的。Bukit Beruntung 和相邻的 Bukit Sentosa 在规划时，就把工业街道排在住宅区旁边。《The Edge》2026 年 1 月的封面报道回顾：这个镇在 1990 年代因新机场等大型项目的传闻而兴起，后来遇上亚洲金融风暴，国际机场又建在雪邦，发展随之停顿（The Edge）。同一篇报道指出，镇内的工业和商业物业多数集中在南边，较新的商业区就在南北大道 Bukit Beruntung 交流道旁，地方行政则由乌鲁雪兰莪市议会（MPHS）负责。

注册数据反映的正是这个结果。以下是双文丹一带截至 2026 年 8 月的 24 个月 JPPH 注册交易：

工厂类型	24 个月成交宗数	中位价	每平方尺土地	中位地段
排屋式工厂	256	RM245,000	RM114	2,002 平方尺
半独立式工厂	28	RM3.16 million	RM213	10,506 平方尺
独立式工厂	8	RM8.65 million	RM166	49,744 平方尺

这些是目前已有的注册记录，并不是每一宗成交。FactoryHub 的双文丹成交价与租金页面有更细的分类，它的 Bukit Beruntung 工业区页面则按名称列出区内各个园区。

客户告诉我需要几千平方尺做小作坊、小型食品生产线、轻型装配或仓储时，Bukit Beruntung 的排屋式工厂因为价格的关系，通常很早就进入名单。如果客户需要 40 尺货柜车的装卸位、大电力或宽敞的院子，我会改带他们看我 Bukit Beruntung 工业区页面上的独立式工厂，或者双文丹 UMW HVM Park 的新地段。

看一间较旧的排屋式工厂，我先查什么？

先看文件，再看厂房。在 Bukit Beruntung 或 Bukit Sentosa 看厂时，我会按以下顺序处理四件事。

1. 入伙准证。 完工及合规证书（CCC）自 2007 年 4 月 12 日起取代入伙准证（马来西亚律师公会）。1990 年代完工的单位持有 CF 是正常的，这也是市议会会要求的文件。我会在看厂之前就请屋主提供副本，而不是看完才问。
2. 批准的建筑图则。 我会拿着图则把整个单位走一遍。较旧的排屋式工厂常见的改动有：后面加建、前院加盖屋顶、加建夹层或阁楼、楼上多出一间办公室，以及用隔墙把楼面隔成房间。这些都不罕见，关键在于有没有获得市议会批准。
3. 地契。 我会看土地用途类别、明示条件和地契年限；如果是买家，还要查有没有产权负担。地契上每一栏代表什么，可以参考我的双文丹与巴当加里工业地地契检查指南。
4. 账单。 最新的门牌税收据、地税收据和 TNB 电费单，能告诉我屋主有没有拖欠，以及这个单位的供电方式。

未获批准的改建之所以要紧，是因为 MPHS 的执照条件写明，改建过的场所必须获得市议会建筑部门的批准；执照申请表也要求厂内有隔间或改建的申请人，附上装修批准收据或临时建筑准证（MPHS 执照申请表）。

MPHS 发执照之前，要看哪些文件？

MPHS 的营业场所执照使用一份综合申请表，编号 MPHS/JP/001。对租厂的人来说，最容易拖慢进度的，是那些要靠屋主提供的文件：

MPHS 要求	我会跟屋主确认什么
入伙准证（CF）副本	是否有副本，以及是否涵盖现有建筑
已盖印花的租约，或屋主经认证的同意书；自用业主则附地契或买卖合约	租约能否尽早签好，及时盖印花
最新一期已缴的门牌税收据	屋主是否已缴清 MPHS 门牌税
装修批准收据或临时建筑准证（如有隔间或改建）	每一处加建或隔间是否都已获批准
灭火器购买贴纸	灭火器是否齐全、是否过期

如果是制造业，表格还多一份工业清单：委任固体废料承包商的信函；若活动会产生废料、涉及回收、生产塑料或可能危害环境，须有环境局（DOE）的批准；消防局（Bomba）的批准；以及职业安全与卫生局（DOSH）发出的机械证书（MPHS 执照申请表）。

同一份表格上有三项一般条件，小业者最容易忽略：营业场所不能当作私人住所；未经市议会许可，不能更改或增加营业活动；制造与加工只能在具有工业或工厂地位的场所进行。所以工人不能住在厂里，而店屋做不了的工序，就应该放在排屋式工厂。门牌税本身怎么算，可以看我的工厂门牌税指南。

Bukit Beruntung 的排屋式工厂需要消防证吗？

通常不需要，但要先看你的工序。消防证只适用于“指定场所”。根据 2020 年以 P.U.(A) 289/2020 替换的附表，工厂若总楼面达 2,000 平方米或以上并装有自动喷淋系统，不论是单层还是两层以上，都属于指定场所；进行危险工序的场所，则不论大小都属于指定场所（Palcon 转载的附表）。2,000 平方米约等于 21,528 平方尺，是一间地段约 2,000 平方尺的排屋式工厂楼面的好几倍。

但这不代表可以不理消防局。MPHS 把消防局的批准列为工业或工厂执照的文件之一，也要求所有执照持有人备有未过期的灭火器。如果你的工作涉及溶剂、喷漆、易燃气体或类似的东西，我会请客户在签约前先向消防局确认，因为危险工序会改变答案。

电力、货车和邻居，要问些什么？

• 电力。 我会要最新的 TNB 电费单，并查看电表是单相还是三相，以及总开关的额定值。较旧的排屋式工厂当初是为小作坊设计的，不是为重型生产线。如果你的机器需要更多电力，签约前先看我的万挠、双文丹 TNB 紧凑型变电站指南。
• 货车。 我会亲自把送货车辆要走的路线开一遍。排屋式工厂的街道本来就不是为 40 尺货柜车设计的，所以我会看 10 吨货车能否停在门前而不堵路，以及邻居会不会把车停在别人门前的空地上。
• 邻居与住宅区。 这里的工业街道就在住宅旁边。噪音、气味和夜班都可能引来投诉，你的工序也可能需要上面提到的环境局批准。Ms Teh 的轻、中、重工业指南可以帮你判断自己的业务属于哪一类。
• 排水与下雨。 我会看后巷的排水沟，并且问邻居，而不只是问屋主，大雨过后会出现什么情况。

在这里，排屋式工厂该租还是该买？

先看注册数字。和万挠、Kundang 相比，双文丹一带（包括 Bukit Beruntung）的排屋式工厂地段较小，成交价和租金都较低：

JPPH 注册数据，截至 2026 年 8 月的 24 个月	双文丹一带	万挠与 Kundang
排屋式工厂中位价	RM245,000	RM670,000
每平方尺土地	RM114	RM328
中位地段	2,002 平方尺	2,384 平方尺
排屋式工厂租金	每月每平方尺 RM0.77	每月每平方尺 RM1.06
中位月租	RM1,500，约 2,000 平方尺（20 宗租约）	RM2,600，约 2,400 平方尺（14 宗租约）

以同一园区、同一类型比较，双文丹一带排屋式工厂的价格，过去 12 个月比之前 12 个月上升 4%，涵盖 3 个工业区。

入场的费用也不一样。买厂的转让文件，首 RM100,000 按每 RM100 缴 RM1，接下来的 RM400,000 按每 RM100 缴 RM2（PwC 马来西亚税务手册）；以注册中位价 RM245,000 计算，印花税是 RM1,000 加 RM2,900，共 RM3,900。租期超过一年、不超过三年的租约，每 RM250 年租缴 RM3（Rahmat Lim & Partners）；以中位月租 RM1,500 计算，一年 RM18,000 等于 72 个 RM250，印花税为 RM216。在马来西亚签署的文件，须在签署后 30 天内盖印花。较大的交易可以参考我的印花税指南，业主每年要缴的地税则见我的地税指南。

我通常这样跟客户说：如果你的业务还在测试这个地点的电力和道路是否适合自己的工序，先租比较稳妥；如果你是自用业主，已经核对过 CF、图则和地契，也打算长期在这里经营，买下来更合适。现有的单位可以在我的双文丹工厂出租页面查看。

想具体讨论 Bukit Beruntung 或 Bukit Sentosa 的某间排屋式工厂，可以 WhatsApp Jason Low（Probationary Estate Agent PEA 1478，CID Realtors Sdn Bhd E(1) 1855）：+60 12-288 1834。