莎阿南 Premier 工业园（Shah Alam Premier Industrial Park，第 33 区）：在哪里、园里有谁、买厂租厂前要查哪些地契

要点

• 位置： 莎阿南 Premier 工业园（Shah Alam Premier Industrial Park）位于莎阿南第 33 区（Seksyen 33），园内企业地址用邮区 40400，主要街道有 Jalan Mandolin 33/5、Jalan Sitar 33/6、Jalan Sitar Satu 33/6A 和 Jalan Sapir 33/7；隔着 Persiaran Sabak Bernam 就是第 26、27 区的 HICOM 工业区（OpenStreetMap）。
• 要跟两个部门打交道： 建筑、营业执照和门牌税归莎阿南市政厅（MBSA）管；但园内至少有一块地的地契登记在巴生县巴生区（Mukim Klang, Daerah Klang），所以地契相关手续要走巴生县土地局。
• 别默认是永久地契： 2024 年 11 月签下买卖合约的 Jalan Mandolin 33/5 门牌 6 号，是 99 年租赁地契，2103 年 3 月 26 日到期，过户前还要先拿州政府转让同意（DPI Holdings 公告）。
• 州政府同意已全面上网： 2024 年 10 月 26 日起，雪州所有转让同意申请都经 e-Tanah 办理；由县土地局长批准的申请，文件齐全时需 14 个工作日（雪州土地局 PTG）。
• 价格： 这个园区没有单独的价格指数。截至 2026 年 8 月的 24 个月里，莎阿南 JPPH 登记的半独立式工厂成交中位数为 RM5.92 million，即每平方尺地 RM514。

莎阿南 Premier 工业园在哪里？

广告和公司地址里，这个园区有三种写法：Shah Alam Premier Industrial Park、Premier Industrial Park 和 Alam Premier Industrial Park，说的都是莎阿南西南部同一个工业区。OpenStreetMap 把它标成第 33 区的一片工业用地，位于莎阿南市内属于巴生县的那一侧。东面和北面沿着 Persiaran Sabak Bernam，对面是较早开发的第 26、27 区 HICOM 工业区；西边是同区另一个工业区 Shah Alam Technology Park，南边是住宅区 Taman Alam Indah。

交通方面，Jalan Bukit Kemuning（FT190）经过园区北端，通往 KESAS 大道的 Hicom 交流道（507 出口）。这个交流道也连接莎阿南至蒲种大道（Shah Alam-Puchong Highway）和 Persiaran Kuala Selangor，可进莎阿南市中心。再往西，Kota Kemuning 交流道（506 出口）把 KESAS 接上 Kemuning-Shah Alam 大道（维基百科：KESAS）。

有两个名字容易混淆。Alam Perdana Industrial Park 是 LBS Bina 集团与 KLM Land 在 Bandar Puncak Alam 的另一个项目（新海峡时报，2025 年 8 月），不在第 33 区。旁边的第 32 区（Bukit Rimau、Berjaya Park、Bukit Kemuning）也是另一片工业区，我在 第 32 区页面 另外介绍。

园里有哪些公司？

从公司公开的地址看，这里以分销、工程和轻工业为主，不是单一的重工业园：

• Redox：澳洲化工原料与食品配料分销商，吉隆坡办事处设在 Jalan Sapir 33/7 门牌 8 号二楼，地址直接写明 Shah Alam Premier Industrial Park（Redox）。
• ENRX：感应加热设备公司，地址是 Jalan Sitar Satu 33/6A 门牌 6 号（ENRX 马来西亚）。
• G-Force Access Equipment：出售和出租剪叉式升降机、臂式升降机和脚手架塔，地址是 Jalan Mandolin 33/5 门牌 4 号（G-Force）。
• ASAP International：手套公司，马来西亚地址为第 33 区 Jalan Sitar 33/6 门牌 1 号（ASAP）。
• DPI Chemicals：大马交易所上市公司 DPI Holdings 的子公司，2024 年 11 月签约买下 Jalan Mandolin 33/5 门牌 6 号，用作仓库、工厂和总部办公室（DPI Holdings 公告）。

公告里的这间厂是单层独立式仓库，附三层办公楼，土地约 3,357 平方米（约 36,100 平方尺）。FactoryHub 整理的 JPPH 过户登记显示，第 33 区里 Shah Alam Technology Park 以外的地段，大多是半独立式和独立式工厂，地段通常约 13,100 平方尺；Technology Park 则大多是小型排屋式工厂（FactoryHub：第 33、34、36 区）。

是永久地契还是租赁地契？

每一块地都要看地契，因为唯一有公开文件的那块地就是租赁地契。DPI 的公告写明，Jalan Mandolin 33/5 门牌 6 号是 99 年租赁地，2103 年 3 月 26 日到期，地契为 HSD 90965、PT 101876，位于巴生县巴生区。到 2026 年 11 月，剩余年期略多于 76 年。这宗买卖附带先决条件：卖方要在三个月内取得州政府转让同意，双方可协议延长（DPI Holdings 公告）。

所以，广告上写这个园区的单位是永久地契时，我都会先要地契副本，并在客户付订金前做一次官方查册。雪州土地局说明，官方查册（carian rasmi）有效期为一个月（雪州土地局 PTG）。地契上我看五样：地契年期和到期日、土地用途类别、对工业类型的明文条件（express condition），以及有没有转让限制（restriction in interest）。如果是租赁地契，剩余年期对贷款和转售的影响，可以看我写的 永久地契与租赁地契比较。

市政厅和土地局各管什么？

这个园区有一个容易让买家搞错的分工。地方政府是莎阿南市政厅：它的估价部门把第 33 区列在第 2 区（Zon 2），查一个地址的产业资料收费 RM20，每次最多查五个单位（MBSA）。门牌税也交给 MBSA，详情见我的 门牌税指南。

营业执照同样由 MBSA 发出。它的综合执照（Lesen Komposit）同时涵盖营业或工业场所和招牌，申请文件包括 CCC 或 CF 副本，工业执照的处理费是 RM100，申请进度可以在 elesen.mbsa.gov.my 查询（MBSA 综合执照）。MBSA 依据 2007 年的贸易、营业及工业执照附例执法，无照经营罚款 RM600；如果建筑物被用作原本批准以外的用途，MBSA 可以根据《街道、排水与建筑法令》第 70(12) 条发出通知，不理会通知罚款 RM5,000（星报，2026 年 4 月）。申请前可以先看 Teh 小姐写的 轻工业、中工业与重工业分类，确认你的工序属于哪一类。

土地本身归另一个部门。登记在巴生县巴生区的地契，由巴生县土地局经 e-Tanah 处理：转让同意、地税和查册都在那里办。雪州土地局规定，地税必须先缴清才能提交转让同意申请（雪州土地局 PTG），所以签约前要看最新的地税收据；地税怎样计算可以看我的 地税指南。

州政府转让同意怎样办？要多久？

雪州土地局对附有转让限制的地契，规定如下（雪州土地局 PTG）：

项目	雪州土地局的规定
申请方式	2024 年 10 月 26 日起全部在 e-Tanah 网上办理
县土地局长批准的转让同意	文件齐全后 14 个工作日
州务大臣批准的转让同意	县土地局 14 个工作日，再到州土地局 14 个工作日
抵押同意（买家贷款用）	由县土地局长批准
在地契上登记长期租约（pajakan）	需州务大臣同意
外国买家	需州土地局局长按第 433B 条批准
同意书有效期	批准后 3 年

在 DPI 这宗买卖里，合约允许买方把抵押同意申请和卖方的转让同意申请一起提交，余款在合约无条件生效后三个月内付清（DPI Holdings 公告）。买方律师还以保管人身份持有产业盈利税（RPGT）扣留款。按内陆税收局规定，买家要按卖方类别扣留成交价的 3%、5% 或 7%，并在出售日起 60 天内缴交（内陆税收局）。卖方要注意什么，可以看我的 RPGT 指南。

我在园区看厂时会查什么？

客户把这个园区的单位列进候选名单时，我每次都按同一张清单检查：

1. 先看地契和 CCC。 年期、到期日、明文条件和转让限制，然后确认 CCC 或 CF 和现有建筑一致，因为申请 MBSA 执照时要附上。
2. 淹水记录。 2025 年 10 月，MBSA 表示已在第 33 区 Taman Alam Indah 的季候风排水沟和住宅附近筑起防洪墙（星报）。DPI 在公告中也说明，它原本租用的工厂在 2021 年 12 月 8 日淹水，搬迁是为了降低水患风险。我会问屋主 2021 年 12 月这间厂有没有进水，比较厂房地面、马路和水沟的高度，并看水沟往哪里排。
3. 电力。 我会要最近几个月的 TNB 电费单和以安培计的供电容量。供电怎样决定电价，见我的 TNB 电费指南；FactoryHub 的 工厂用电计算器 可以把机器清单换算成用电负荷。
4. 货车进出。 我会按 40 尺货柜车的路线，从 Persiaran Sabak Bernam 开进支路，看转弯空间和装卸台高度。
5. 批准用途。 签约前确认你在厂内的工序和批准用途一致。

莎阿南工厂买卖和租金大概多少？

这个园区没有单独的价格指数，所以我参考整个莎阿南的 JPPH 登记成交（FactoryHub 成交数据）。截至 2026 年 8 月的 24 个月：

类型	登记成交	成交中位数	每平方尺地价
半独立式工厂	66 宗	RM5.92 million	RM514
独立式工厂	20 宗	RM16 million	RM335

租金方面，莎阿南 119 宗登记工厂租约的中位数是每月每平方尺 RM1.71，其中半独立式工厂 RM2.12，独立式工厂 RM1.50，常见租期 24 个月。莎阿南永久地契工厂的成交中位数是 RM3.36 million（136 宗），租赁地契是 RM5.92 million（22 宗），这个差距混合了地点、面积和类型，不只是地契的影响。Premier 工业园的每个单位，仍要按它自己的土地、厂房、电力和剩余年期来估价。现有单位可以看 莎阿南半独立式工厂出售 和 莎阿南工厂出租。

如果你正在看莎阿南 Premier 工业园的单位，可以 WhatsApp Jason Low（见习地产代理 PEA 1478，CID Realtors）：+60 12-288 1834。